Как строить быстро и дешево
Закулисные короли девелоперского бизнеса
С середины лета 2019 года стала обязательной система эскроу-счетов, которая предписывает девелоперам перейти на банковское проектное финансирование и призвана обезопасить дольщиков новостроек. По официальным данным, власти пока разрешили завершить работу по старой схеме примерно 70% строителей, пишет председатель совета директоров группы компаний «БестЪ» Андрей Лушников. Однако тут же оговаривается, что, кажется, деньги дольщиков все еще привлекают 95% строителей. Правда, сути дела это не меняет: эскроу-система войдет в силу, а банки станут основными игроками на рынке недвижимости. Но Андрей Лушников уверен, что перед этим закон спровоцирует цепочку кризисов на рынке девелопмента, в результате чего доля государства на рынке вырастет, а россияне, как герои «Иронии судьбы», будут жить в стандартных домах на безликой 3-й улице Строителей. Эксперт рассказывает, как банки прибирают к рукам рынок недвижимости.
Крепкий фундамент
Как бы то ни было, все действия застройщиков направлены на то, чтобы выжить в новых условиях и заработать по максимуму. Антон Ширяев, замгендиректора ГК «Сибпромстрой» по продажам, сформулировал пять правил выживания девелопера: не проектируйте; улучшайте, но не корректируйте; в монолите снижайте этажность и увеличивайте пятно застройки; укрепляйте партнерские связи; правильно выбирайте рынок. Что стоит за каждым правилом — в материале Антона Ширяева. Например, совет «не проектируйте» на первый взгляд может показаться странным. Но эксперт поясняет: девелоперу стоит отказаться от индивидуального проектирования, потому что с ним связаны маркетинговые риски (можно создать то, что не будет востребовано рынком) и стоимостные риски (поиск новых поставщиков и подрядчиков под новый проект удорожает контракт). Кроме того, именно в заложенных материалах и технологических решениях кроется основной потенциал для увеличения рентабельности проекта.
Положить конец долгострою
Чтобы переход на эскроу не стал губительным, девелопер должен строить быстро и дешево. Начнем с первой задачи — строить быстро. Затягивание сроков строительства — одна из двух основных проблем строительной отрасли, пишет Алексей Гурьянов, генеральный директор компании «ОМП Инжиниринг». В этом случае девелопер несет серьезные финансовые потери — растут расходы на зарплату, аренду и эксплуатацию техники, логистику, кредитные деньги дорожают, а покупатели квартир начинают требовать компенсации.
Стройку можно завершить в срок, если обезопасить себя от технических накладок, уверен Алексей Гурьянов. Например, чтобы избежать низкого качества проектирования инженерных коммуникаций, надо строить трехмерные модели совмещения различных систем между собой. Алексей Гурьянов рассказывает, как бороться с основными причинами затягивания сроков строительства.
Почему кирпичи не ложатся
Чем быстрее застройщик сдаст объект, тем дешевле ему обойдется кредит в банке и тем быстрее он получит с эскроу-счетов деньги дольщиков. Восемь игроков рынка рассказали «РБК Pro», как они сокращают сроки строительства. Ирина Харченко, гендиректор ГК «Высота», считает, что хороший способ ускорить строительство — четко организовать процессы, осуществляя часть из них параллельно. Например, ускорить монолитное строительство, по ее мнению, возможно, применив дополнительно к башенным кранам и бетононасосам бетонораспределительную стрелу. Эти технологии позволяют организовать работу в три смены, таким образом, заливка бетона происходит непрерывно. Эдгар Карапетян, генеральный директор ООО «СтройБизнесГруппа», уделяет большее внимание тому, как организована деятельность подрядчика, проверяет, есть ли у него пошаговые инструкции по каждому виду строительных работ. В таких инструкциях должны быть описаны отработанные технологии монтажа металлоконструкций, сэндвич-панелей, кровли уже с учетом полученного ранее опыта. Другие игроки рынка используют свои не менее любопытные способы.
Десять признаков хорошего подрядчика
Чем хороший подрядчик отличается от плохого? Такого подрядчика отличают десять качеств, пишет зарубежный портал Construction Dive. Хорошие подрядчики создают комфортную рабочую среду, которая привлекает новых сотрудников, избавляются от худших работников и берут на работу перспективных кандидатов, даже если открытых вакансий нет. Хорошие подрядчики строят бережливо: используют облачную платформу Skiles для фотографий, документируют процесс строительства с помощью 360-градусных камер и технологии StructionSite. Несмотря на то что многое из описанного в дайджесте применяется за рубежом, российские застройщики найдут полезные инсайты о том, как выбрать подрядчика, перейти к бережливому строительству, выстроить инновационную корпоративную культуру, вовлечь рабочих в инструктаж по безопасности.
Оптимизация без потери качества
Вторая задача девелопера — строить дешево. Но дешево не всегда значит из некачественных стройматериалов. Группа компаний «Самолет» начинает экономить еще на этапе закупки материалов. ГК «Самолет» отбирает материалы, которые занимают наибольший денежный вес в смете строительства. В строительстве монолитно-кирпичных домов это бетон, арматура, кладочные материалы и трубы. Затем договаривается о закупке этих материалов напрямую с производителями. На некоторые позиции удается получить скидку до 65% от розничной цены. При этом ГК «Самолет» не заключает договоры с производителями, а разыгрывает тендер, поясняет Татьяна Рыбкина, директор по закупкам и тендерам.
Тендер включает материалы, о поставках которых группа договорилась с заводом. Затем подрядчик и поставщик контрактуются напрямую. Де-юре группа даже не участвует в договоре о закупке материалов. При этом ей удается сократить затраты на стройматериалы на 20–25% и сэкономить 1,5–2,5 млрд руб. в год за счет оптимизации подхода к снабжению. Татьяна Рыбкина рассказывает, почему подрядчики соглашаются работать по такой схеме и какие есть нюансы.
На чем сэкономить девелоперу
Сократить затраты на закупку материалов — это не единственный способ снизить себестоимость строительства. «РБК Pro» опросил участников рынка и собрал еще пять способов. Например, Федор Выломов, руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса, советует крупным застройщикам переходить от традиционного способа возведения объекта «на площадке» к модульной системе — масштабному производству «конструктивных предзаготовок». В таком случае модулем будет выступать не только комната с готовыми стенами, полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями. По подсчетам Федора Выломова, использование модульной системы позволит снизить затраты на строительство на 10–15%. Дмитрий Волков, коммерческий директор ГК «Самолет», рекомендует не отдавать большой объем работ одному подрядчику, ведь в этом случае ему придется нанимать субподрядчиков. По мнению эксперта, работы лучше разбить на мелкие и провести тендер по профильным, пусть и небольшим компаниям, оставив функцию генподрядчика у себя.
Здание без щелей
В строительной индустрии ресурсы и время сотрудников часто расходуются зря. Когда небольшие проблемы с эффективностью накапливаются, подрядчики задерживают проекты, а стоимость строительства растет. Сторонники бережливого подхода к производству (lean production) берут пример с компании Toyota. Там делают ставку на борьбу с восемью причинами потерь: дефекты производства, ожидание, нереализованный потенциал сотрудников, проблемы транспортировки, лишние запасы, перепроизводство, ненужные перемещения, лишние этапы обработки. Многочисленные принципы бережливого производства позволяют сэкономить время и деньги, а также повысить безопасность. Как правильно внедрить эти принципы, подсказывает один из материалов дайджеста — Construction Dive. Вы также узнаете, зачем строителям цифровые двойники и как правильно ставить цели по цифровизации.
Держи вора
Сколько не сокращай расходы на строительство, а смета все равно будет пухнуть, если рабочие и подрядчики воруют. Одна из распространенных схем воровства — замена качественных материалов самыми дешевыми или использование меньшего количества, чем положено по технологии и было оплачено, пишет Эдгар Карапетян, генеральный директор ООО «Стройбизнесгруппа». Рабочие могут уложить на крышу три слоя утеплителя вместо четырех или при строительстве фундамента использовать две тонны цемента вместо трех. Неискушенный клиент не сможет выявить махинацию, когда работа будет подходить к концу. Эдгар Карапетян рассказывает, как девелоперу не дать себя обмануть.
Стройка будущего
Чтобы получить от здания как можно больше, нужно использовать инновационные технологии, уверен эксперт компании «Северсталь» Евгений Черняков. Одна из наиболее перспективных технологий — информационное моделирование зданий (BIM). Система позволяет виртуально рассчитать, состыковать и согласовать компоненты будущего объекта, которые создают разные специалисты и организации. Виртуальная модель объекта становится основой для создания рабочей документации, разработки и изготовления строительных конструкций и деталей. По мнению Евгения Чернякова, она хороша тем, что с ее помощью можно добиться практически полного соответствия эксплуатационных характеристик нового здания требованиям заказчика и вероятность ошибки сводится к нулю. Эксперт рассказывает и о других инновационных технологиях, которые облегчают строителям жизнь.
Никаких денег не жаль
Изменения законодательства в сфере долевого строительства, падение доходов населения, растущая стоимость материалов и бесконечные срывы сроков — все это вынуждает строителей экспериментировать с инновациями. Они готовы переплачивать за то, чтобы сдать объект вовремя и без приключений. Этим пользуются десятки компаний, разработавших эффективные решения для строительного рынка, пишет инвестиционный менеджер ФРИИ Рустам Газизуллин. Среди них создатели облачных сервисов «Синтека.Комплектация» и TraceAir. «Синтека.Комплектация» помогает более чем 150 компаниям экономить на закупках материалов от 5 до 30%, автоматически рассылая заявки на поставку по действующим поставщикам и по широкому кругу внешних контрагентов. TraceAir создан для контроля качества и стоимости строительства. Дроны собирают данные о текущем состоянии строительства с заданной периодичностью, а специальные алгоритмы создают 3D-модель с геодезической точностью, сравнивают план с фактом, находят все расхождения с проектом и сообщают об этом участникам. На какие еще решения строители готовы тратиться в непростые времена, рассказывает Рустам Газизуллин.
Перестройка бизнеса
Внедрения единичных инноваций в работу часто оказывается недостаточно. Чтобы обеспечить прибыльность и конкурентоспособность, нужно выстроить цифровую модель девелоперского бизнеса. Дмитрий Голощапов и Михаил Дмитриев, партнеры McKinsey, считают, что такая модель должна опираться на три параметра. Автоматизация процессов позволит обеспечить рост производительности труда. Продвинутые аналитические инструменты (big data) помогут расширить знания о клиенте, спрогнозировать спрос по геоданным, выбрать оптимальный участок для застройки. А создание экосистемы, где покупатель квартиры сможет получить любые услуги от охраны до уборки, повысит привлекательность жилья. Однако девелоперы могут добиться значительных улучшений и традиционными методами. О тех и других методах рассказывают эксперты McKinsey.
Они хотели бы жить на Манхэттене
В США девелоперы пытаются сделать привлекательными целые районы, выстраивая экосистемы. В пригородах Нью-Йорка, Йонкерсе и Нью-Рошелле, где сейчас живут всего около 280 тыс. человек, строят элитные небоскребы со специальными станциями для мытья собак и площадками для жарки барбекю на крыше, устанавливают киоски с Wi-Fi и скамейки со встроенными портами для зарядки гаджетов. Запускают бесплатные такси, работающие по принципу Uber. Как пишет Bloomberg, пригороды рассчитывают заманить таким образом к себе зажиточных городских жителей, которые устали чувствовать себя нищими в Нью-Йорке. Дает ли это плоды, читайте в материале Bloomberg. К тому же идея, что клиент покупает не квартиру, а экосистему с комплексом услуг для комфортной жизни, уже проникает на российский рынок, пусть и медленно.
Раньше было лучше
По данным Росстата, строительная отрасль в России в первом полугодии 2019 года погрузилась в стагнацию. Единственным драйвером спроса на жилье оставалась ипотека. Чтобы стимулировать покупательскую активность, Центробанк понижал ключевую ставку, а банки уменьшали проценты по ипотеке. Однако количество выданных кредитов продолжало снижаться — за полгода на 13,2%. Василий Ткачев, руководитель направления «Минеральная изоляция» компании «Технониколь», прогнозирует, что многократного увеличения темпов строительства в нынешних условиях ждать не приходится, и объясняет почему.
Туманные перспективы
Застройщикам становится все труднее получать прибыль в сфере коммерческого строительства не только в России, но и в США. Консалтеры Deloitte опубликовали отчет, в котором отметили основные факторы давления в сфере, а также тенденции на 2020 год. На коммерческое строительство повлияют усложнение проектов, конкуренция со стороны азиатских застройщиков, нехватка квалифицированных рабочих, а также рост затрат. А основными тенденциями в сфере коммерческого строительства станут переход на модульные конструкции, модернизация американской инфраструктуры и цифровое управление проектами. Какие основные направления будут развиваться в строительстве в 2020 году и от чего зависит будущее государственных строительных компаний в США, расскажет дайджест Construction Dive.
