Замерли перед прыжком: когда освободятся лучшие офисы Москвы
Последние несколько недель стали непростым периодом для офисного рынка Москвы, пережившего уже не один сложный период за последние 15 лет. Новый кризис создал беспрецедентные вызовы для всего сегмента.
Тем не менее накопленный опыт антикризисного менеджмента дает возможность моделировать ситуацию и выделять ключевые параметры, необходимые для составления полной картины происходящего. Поэтому сегодня на вопрос «Какой план?» ответ может быть один: «План — адаптироваться».
С пика — резко вниз
Конец 2021 и начало 2022 года стали периодом небывалой деловой активности на столичном офисном рынке. Объем свободных площадей стремительно падал: в премиальных деловых районах столицы он достиг уровня Мюнхена — 3,5%. На фоне ажиотажного спроса многие девелоперы задумывались о запуске новых проектов. Выросли и средневзвешенные ставки аренды, прибавив почти 8% в секторе «Прайм» и 6% в секторе класса А внутри МКАД.
С наступлением кризиса эта пиковая активность практически сошла на нет.
В новой экономической ситуации выросло значение внешних факторов — санкций, волатильности валют и разрыва логистических цепочек. В ближайшем будущем цены и арендные ставки на рынке будут определяться стоимостью денег, труда, скоростью импортозамещения, наличием новых арендаторов и готовностью инвесторов строить новые проекты.
В начале марта ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, а спустя месяц она была снижена до 17%. Такое уже случалось: в 2014 году после ввода западных санкций ключевая ставка поднималась до аналогичного уровня (17%), после чего в течение нескольких лет «отыгрывала» прежние позиции. Сегодня также потребуется довольного много времени для того, чтобы она опустилась до «рабочих» значений.
В данный момент ключевая ставка слишком высока и ограничивает возможности девелоперов, большинство из которых реализуют новые проекты, в том числе на заемные средства. Особенно неблагоприятно ее медленное снижение может сказаться на объектах в процессе строительства и закредитованных под плавающую процентную ставку. Несмотря на то что бо́льшая часть из них уже получила рефинансирование, остались те, кому еще не удалось подписать новые договоры с банками. Им придется тяжелее всего.