Какие статьи затрат съедят прибыль от проекта редевелопмента
Объемы жилой застройки в российской столице за последние несколько лет существенно выросли. При этом активно развивается такое направление, как редевелопмент: качественные жилые комплексы все чаще появляются на территории бывших промышленных зон или на месте старых зданий. По данным Knight Frank, за пять лет объем предложения в проектах редевелопмента и реконструкции на первичном рынке элитной недвижимости вырос на 14% (с 660 лотов в 2017 году до 880 лотов в 2021 году). Однако реализация таких проектов сопряжена с необходимостью изменения функционала площадки с нежилого на жилой. Это важнейшее условие успеха проекта, которое напрямую сказывается на его прибыльности. Если квадратный метр площади в административном здании внутри Бульварного кольца стоит от 100 тыс. до 300 тыс. руб., то элитного жилья — примерно 800 тыс. руб.
Изменение вида разрешенного использования — достаточно сложная процедура, которая связана даже не с самим строением, а с земельным участком, на котором оно находится, поэтому еще до вхождения в такой проект редевелопмента важно учесть ряд особенностей.
Аудит прежде всего
Перед тем как принять участие в каком-либо проекте, необходимо провести градостроительный аудит. Его цель — оценить возможности изменения вида разрешенного использования площадки.
В ходе аудита прежде всего стоит выяснить, какие предприятия ранее располагались на территории промзоны. Если грязные производства (нефтеперерабатывающая, автомобильная промышленность, производство стройматериалов), то подготовка площадки потребует серьезных вложений, в том числе на проведение экспертиз, рекультивацию почвы и обеззараживание.