РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.
Давид Кононов и Евгения Булавицкая

Личное поручительство: как арендодатели делают арендаторов заложниками

Недвижимость Право Статьи Лемчик, Крупский и Партнеры
Пандемия усложнила арендные отношения. Набирает популярность коварный инструмент — личное поручительство: арендодатели просят управленцев поручиться за уплату арендных платежей компанией. Они говорят, «это нужно для корпоративных требований». Не верьте

В пандемию вопросы арендных каникул, отсрочек и рассрочек уплаты арендных платежей встали довольно остро в условиях снижения или даже полного отсутствия потребительской активности на рынке.

Сложившиеся обстоятельства заставили собственников и арендаторов помещений находить новые эффективные механизмы взаимодействия.

Личное поручительство: заведомо виновен

Для некоторых подобным ключом к сотрудничеству стало личное поручительство, при котором учредители и гендиректора поручаются за уплату арендных платежей со стороны своей компании. Арендодатели считают, что такое обеспечение простимулирует руководство компаний не допускать просрочек оплаты аренды. Соответственно, интересы собственника помещений максимально защищены. А защищены ли интересы арендаторов?

К описанной модели взаимодействия арендатора зачастую подталкивает убежденность, что при банкротстве компании контролирующие ее лица в любом случае ответят по всем арендным долгам. По крайней мере об этом на переговорах заявляют арендодатели.

На самом же деле личное поручительство — гораздо более коварный инструмент, чем субсидиарная ответственность. Общее у обоих только то, что деньги заберут из вашего кармана.

Договор личного поручительства не будет вас беспокоить ровно столько, сколько продлится «перемирие у водопоя». При возникновении любых споров с арендодателем личное поручительство сработает практически автоматически, никто не обязан будет доказывать причинно-следственные связи между долгом по договору аренды и вашими действиями, степень вашей вины и т.д. Просто однажды, прекратив платить аренду, поскольку обсуждаете скидки или не оплатили штраф, так как искренне с ним не согласны, вы решите с утра выпить кофе и узнаете, что ваша карта заблокирована. Почему?

Потому что исковое заявление арендодателя попадет в суд общей юрисдикции. А это не просто самостоятельная система судов, это отдельное государство в государстве. Любой практикующий юрист расскажет вам с десяток историй, как он попал на судебное заседание совершенно случайно, потому что узнал об этом в последний момент, или вовсе не попал, потому что повестка пришла на адрес клиента, по которому тот не проживает.

Или повестка вообще не пришла, или ее положили не в тот ящик (да-да, извещения кладут в почтовые ящики). Самая большая ошибка — думать, что это редкость и с вами такого никогда не случится.

Кто-то скажет, что есть ст. 366 Гражданского кодекса РФ об извещениях: поручитель и должник должны друг друга уведомлять, представлять доказательства и т.д. И все это прекрасно, когда кредит взяли вы, а поручитель ваша сестра. Но тут речь идет о том, что вы должны сами себя уведомить и сами с собой объясниться. Чувствуете, в воздухе запахло очередной юридической чушью? Де-факто речь идет о совпадении должника и поручителя в одном лице, но де-юре поручитель и должник — два разных хозяйствующих субъекта. Именно так неадекватно будет работать личное поручительство в арендных правоотношениях.

Разговор глухого с немым

Но давайте предположим, что вы удачно узнали о том, что на вас подали в суд, и даже попали на заседание. Арбитражные судьи в большинстве своем не просто хорошо знают законы, но и понимают, что такое бизнес. Им можно рассказывать, что такое валовой оборот, положительная разница нарастающим итогом и падающий трафик в ТЦ. Но в суде общей юрисдикции вы попадете к тем, кто целыми днями занимается разводами, дележкой детей и преступниками.