Как не остаться у разбитого корыта в сделках с коммерческой недвижимостью
Редкий бизнес может обойтись без зданий, офисов, складов, поэтому сфера коммерческой недвижимости насыщена конфликтами. За последние пять лет арбитражные суды рассмотрели:
— 238 тыс. споров по договорам аренды земли;
— около 50 тыс. споров о признании недействительными договоров, связанных с недвижимостью;
— почти 20 тыс. споров, касающихся договоров купли-продажи недвижимости и предприятий, и 5,7 тыс. споров — по договорам купли-продажи земли;
— свыше 10 тыс. дел об изъятии земельных участков из незаконного владения;
— 6,5 тыс. споров по сделкам с землей, не связанным с продажей.
Учитывая, что в России около 6,2 млн предприятий малого и среднего бизнеса, то с 2014 по 2019 год каждое 20-е участвовало в судебном процессе, связанном с недвижимостью.
Недвижимость — дорогой вид имущества, поэтому разногласия при ее купле-продаже часто приводят к конфликтам. Если разрешить конфликт во внесудебном порядке не получается, обращения в суд не избежать.
Чтобы не пришлось тратить деньги и время на урегулирование конфликта, участники сделки обязательно должны указать в договоре купли-продажи:
- описание объекта с указанием адреса, кадастрового или инвентарного номера, площади и прочего (позволяет максимально четко его идентифицировать);
- стоимость объекта;
- порядок оплаты;
- наличие обременений.
Если одно из этих условий не прописано, это с большой вероятностью приведет к судебному спору. Да и Росреестр может формально отказать в регистрации договора.
Подготовка к сделке купли-продажи
Покупатель всегда менее защищен, поэтому перед сделкой покупатель должен сделать две вещи.
1. Досконально изучить актив
Для этого надо запросить у продавца и проверить:
— правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект (например, договор купли-продажи и выписки из ЕГРН),
— уставные документы собственника, если это юридическое лицо, или паспорт, если это физическое лицо,
— кадастровый (технический) паспорт,
— экспликацию помещений,
— поэтажный план,
— документы на коммуникации.
Объект в договоре купли-продажи должен быть описан так, как указано в документах. Если в документах есть расхождения или их комплект неполный, перед сделкой это нужно устранить.
2. Проанализировать юридическую судьбу объекта
Для этого стоит запросить у продавца и изучить документы по предыдущим сделкам. Это поможет оценить риски признания их недействительными. Если у владельца нет таких документов, то он может получить информацию в Росреестре.
Споры о выкупной цене недвижимости
Отдельно стоит рассмотреть споры о выкупной цене недвижимости, приватизируемой бизнесом, которые очень распространены.
Если малый или средний бизнес арендует государственную или муниципальную недвижимость более пяти лет, то он имеет право выкупить ее в рассрочку. Выкупную цену устанавливает уполномоченный госорган. В Москве это департамент городского имущества. Часто предпринимателей не устраивает цена выкупа, и они обращаются в арбитраж.
На практике разногласия разрешаются просто: судебная экспертиза определяет рыночную стоимость объекта, по которой суд обязывает стороны заключить договор. Для бизнеса это похоже на игру в рулетку. Суд может назначить цену ниже или выше предложенной арендатором и госорганом. К примеру, в одном из дел госорган оценил объект в 116 млн руб., покупатель — в 81 млн руб., а судебная экспертиза — и вовсе в 35,5 млн руб.
Если арендатор отказывается от выкупа недвижимости по цене, назначенной экспертизой, его могут оштрафовать на сумму около 10% от стоимости объекта (размер штрафа обычно устанавливается договором купли-продажи). В этом случае единственный способ выбраться из капкана для него — настаивать на своей оценке и в рамках инициированного им же судебного разбирательства получить отказ в удовлетворении иска.