РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.

Новые кооператоры: как строители обходят реформу долевки

Строительство Недвижимость Жилая недвижимость Статьи РБК
После запрета на прямые сделки с дольщиками у девелоперов остается только одна легальная возможность привлекать деньги физлиц — жилищно-накопительные кооперативы. Схема рискованная, но у многих компаний другой альтернативы не будет

Последние 15 лет развитие жилищного строительства в России напоминает игру в жмурки. Правительство шаг за шагом ограничивает девелоперов, пытаясь вывести рынок из тени и решить проблему обманутых дольщиков. Застройщики — сражаются за сохранение прибыли и лавируют в бесконечно меняющихся законах и нормах.

С 1 июля правительство ввело очередные жесткие ограничения для долевого строительства. К сентябрю каждый застройщик должен открыть спецсчет в уполномоченном банке. Банк будет следить за целевым расходованием денег дольщиков и сможет блокировать сомнительные платежи. С 1 июля 2019 года девелоперов и вовсе ждет переход на банковское финансирование и эскроу-счета. При этом до половины игроков рынка не соответствуют требованиям банков и не смогут получить кредит, вероятнее всего, никогда, говорят эксперты. 

Альтернатив долевке не так много: выпустить облигации, строить на свои или продавать жилье через кооперативы — жилищно-накопительные (ЖНК) и жилищно-строительные (ЖСК). Кооперативы, судя по всему, единственный рабочий вариант для небольших застройщиков, не рассчитывающих на лояльность банкиров.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Проекты, которые возводятся по схемам ЖСК и ЖНК, предварительным договорам купли-продажи, немногочисленны — примерно 5% от общего объема предложения. Однако с большой долей вероятности при ужесточении ограничений для застройщиков число серых сделок вырастет, возможно, даже в два раза».

Как работают кооперативы

Девелоперы, ранее относившиеся к кооперативным схемам с легким презрением, теперь задумались о них всерьез. Так, саморегулируемая организация Ассоциация (СРО А) «Объединение строителей Санкт-Петербурга», в которую входят пять из топ-10 федеральных компаний, в конце июня организовала круглый стол, посвященный ЖНК как реальной альтернативе долевке.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:

«Схема интересная хотя бы потому, что для дольщиков она явно дешевле, чем ипотека. И экономнее для застройщиков — они будут по-прежнему пользоваться деньгами дольщиков, а не кредитами банков или проектным финансированием. Некоторые застройщики, пока некрупные, уже серьезно задумываются над работой с ЖНК. Некоторые — уже подписывают договоры».

Региональные застройщики в Белгороде, Татарстане, Уфе, Красноярске уже много лет работают с ЖНК.

Как работают ЖНК

  • Вступить в кооператив может любой человек старше 16 лет. Для этого не нужны справки о доходах, первоначальный взнос и залог.
  • За первые два года членства в кооперативе (или быстрее) пайщик должен накопить 30–50% от ориентировочной стоимости будущей квартиры. Некоторые ЖНК в это время выплачивают участникам небольшой доход, как по банковским вкладам.
  • После того как половина квартиры оплачена, кооператив приобретает жилье для пайщика и выдает ключи. Человек может переехать в новую квартиру и прописаться, однако до выплаты полной стоимости жилья оно будет принадлежать кооперативу.
  • На выплату оставшихся 50–70% разные застройщики дают от трех до восьми лет. Кредит обычно предоставляют под 3–4% годовых. Второй вариант — беспроцентный кредит, но стоимость неоплаченной части квартиры растет вместе с рынком. Пайщик как бы выкупает квартиру частями, метр за метром. В итоге переплата по займу не превышает обычно 30% от стоимости жилья.
  • Работу ЖНК контролирует Центробанк. Кроме того, от 1,5% паевого фонда перечисляется в резервный фонд. Он создается на случай непредвиденных расходов и убытков.
  • Застройщик может использовать паевой фонд ЖНК как инвестиционные средства для старта девелоперского проекта. По закону, кооператив вправе собирать деньги до получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации, а также вкладывать до 20% от стоимости своих активов в стройку и брать кредиты. Число пайщиков ограничено 5 тыс. человек. То есть при средней стоимости квартиры в 2 млн руб. паевой фонд одного ЖНК может достигать 5 млрд руб.

«Никаких особенностей в заключении договоров купли-продажи между продавцом и ЖНК нет. ЖНК — это отдельный от застройщика субъект правоотношений, он является таким же покупателем на рынке жилья, как и все остальные его участники», — разъясняют в белгородском кооперативе «ЖБК-1». За девять лет пайщиками этого ЖНК побывали 7 тыс. человек. Для них приобрели почти 1,5 тыс. квартир и домов. Застройщик «ЖБК-1» занимает 8% рынка в регионе. Основной владелец — экс-депутат Госдумы Юрий Селиванов.