Какое-то время бытовало мнение, что заключение договоров долевого участия на начальном этапе строительства жилого дома — неплохая альтернатива иным вариантам инвестирования накоплений. И только массовое банкротство застройщиков, начиная с 2019 года, обусловленное в том числе введением эскроу-счетов, снизило объем таких сделок на рынке.
До абсурда и обратно
До правоприменительной практики эхо данного явления докатилось в 2022 году. В августе 2022-го Верховный суд разрешал спор о разногласиях между дольщиком и конкурсным управляющим о включении в реестр застройщика-банкрота требований о передаче ему нескольких десятков жилых помещений.
Ранее при рассмотрении споров приоритет притязаний граждан-дольщиков на включение их требований в третью очередь реестра не подвергался сомнению, тогда как требование юридического лица, основанное на таком же договоре долевого участия, относилось к четвертой очереди. Суды исходили из того, что интерес юридического лица не мог быть связан с удовлетворением потребности в жилье, в то время как для гражданина такой интерес является основным.
Верховный суд же должен был ответить на вопрос: подлежит ли приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства требование гражданина, который приобрел порядка 30 квартир или нет. Можно ли говорить в такой ситуации об удовлетворении гражданином его потребностей в жилище, или все-таки это инвестиционная деятельность.
Что решил ВС
По результатам рассмотрения данного спора выработаны критерии, позволяющие судам квалифицировать требования кредиторов:
