Материал раздела Основной

Пять подсказок, как действовать в споре по договорам аренды

Право Инструкции Юридическая фирма Orchards
Количество судебных дел по аренде значительно выросло в 2020 году из-за локдауна (более 70 тыс. по статистике), но продолжает расти и сегодня. О слабых местах договоров и возможностях для защиты рассказывает Алексей Станкевич (Orchards)

1. Возможность расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, обусловленных последствиями COVID-19

Пандемия сильнейшим образом повлияла и по сей день продолжает влиять на рынок коммерческой аренды. Органы государственной власти приняли ряд мер, направленных на запрет и ограничения на посещение некоторых категорий общественных мест. Бизнес многих арендаторов стал убыточным под влиянием этого внешнего фактора. Закономерно встал вопрос о возможности расторжения договора аренды в связи с пандемией.

С момента локдауна и введения первых ограничений прошло уже более полутора лет, однако большинство судебных разбирательств еще не окончено. Количество дел продолжает расти. Наибольший удар приняли на себя торговые сети, поскольку общий размер площадей магазинов известных брендов соотносим с территориями целых государств. С ограничительными мерами столкнулись арендаторы и арендодатели всех субъектов РФ и на данный момент уже нет арбитражного суда, который бы не рассматривал подобный спор.

Между сторонами договоров аренды идут ожесточенные споры, как, например, в деле АО «Торговый дом «Перекресток» и ИП Березовский Ю.А. (дело № А40-100692/2020), в котором суды первых двух инстанций вынесли противоположные судебные акты по вопросу расторжения договора аренды помещения гипермаркета «Перекресток». Арбитражный суд кассационной инстанции встал на сторону торговой сети.

А в деле АО «Теремок-Инвест» и ООО «ТРК-Красногорск» (дело № А40-127546/2020), напротив, победил арендодатель — торговый центр. Популярная сеть закусочных не смогла доказать существенное изменение обстоятельств и была вынуждена продолжить исполнять договор аренды.

Норма, закрепленная в ст. 451 ГК РФ, позволяет принудительно расторгнуть договор, если существенное изменение обстоятельств было невозможно предвидеть и преодолеть.