Как девелоперу выжить в эпоху дорогого кредита — пять идей
Об авторе
Ольга Гусева работает в сфере девелопмента с 2004 года. Занимала руководящие позиции в различных структурах девелопмента. Возглавляла Экспертный совет по инновациям и развитию при Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) с 2015 по 2021 год. Является лектором программы повышения квалификации и программ МВА в ВШЭ.
1. Диверсификация в сторону коммерческой недвижимости: склады, туризм, технопарки
Российские застройщики жилья, столкнувшись с падением спроса на ипотеку, все чаще обращают внимание на коммерческую недвижимость. Объемы складской недвижимости, заявленные жилищными гигантами, могут составить от 1,2 млн до 2 млн кв. м, а в будущем эти компании способны занять 15–20% рынка Московского региона. Наиболее интересный сегмент — light industrial, который совмещает офисные, складские и коммерческие помещения.
Помимо складской недвижимости девелоперы проявляют интерес к туристической сфере. Государственную поддержку проектам в этой сфере оказывает Министерство экономического развития. Ключевой документ — Постановление правительства РФ от 9 февраля 2021 года № 141, которое позволяет инвестору получить льготный кредит и существенно снизить финансовую нагрузку. Поддержка распространяется на строительство, реконструкцию и реставрацию объектов капитального строительства, включая гостиницы, объекты культурного наследия и другие элементы туристической инфраструктуры.
Максимальный размер кредита по постановлению № 141 не может превышать 80% от общей стоимости проекта. Новые проекты получают кредит по плавающей ставке — от 3% до 5%. При этом инвестор, получивший льготный кредит, обязан открыть объект в течение пяти лет с момента заключения кредитного соглашения (при строительстве) или в течение трех лет (при реконструкции).
Еще одно перспективное направление — строительство технопарков. Власти Москвы поддерживают идею развития инновационного производства на территории бывших промзон, считая, что это поможет создать новые рабочие места и снизить нагрузку на городскую инфраструктуру. В 2021 году несколько крупных девелоперов — Capital Group, «Самолет», «РГ-девелопмент», ГК «Основа» и «Гранель» — объявили о планах по строительству технопарков в составе проектов комплексного развития территорий.
Технопарки получают активную поддержку из бюджетов разного уровня — как на этапе строительства, так и на этапе заполнения площадей. Девелоперам, которые решат строить технопарки, может быть интересна льгота по полному или частичному освобождению от затрат на смену вида разрешенного использования земли. В Москве и Московской области стоимость этой процедуры может достигать половины кадастровой стоимости участка. Также инвестор может получить в аренду землю без проведения торгов. Благодаря этому управляющие компании технопарков в Москве экономят от 50 млн до 250 млн руб. в год. Кроме того, технопарк позволяет получить существенный возврат инвестиций от государства по программам поддержки инновационного бизнеса.