Что проверит суд, если компания изменила или расторгла договор аренды
Суды отказались признать влияние политической ситуации на отношения между сторонами договора аренды в ситуации, когда исполнять сделку на прежних условиях невозможно.
Весной 2022 года суды приняли положительные решения по двум спорам, где признали «проведение операции по денацификации» как существенное изменение обстоятельств. В итоге это позволило запустить механизм п. 1 ст. 451 ГК. Разбирательства состоялись между участниками других видов соглашений, но у юридического сообщества появилась надежда, что суды будут рассматривать антироссийские санкции в качестве существенных обстоятельств для изменения или расторжения договоров аренды. Однако анализ более поздних судебных решений пока не позволяет назвать данную практику положительной. Законодатель установил основной критерий, когда изменения обстоятельств можно признать существенными. Изменения должны быть настолько сильными, что если бы стороны могли разумно их предвидеть, то не стали бы заключать договор либо обговорили соглашение на иных условиях (п. 1 ст. 451 ГК).
Дополнительно к этому каждый судья вырабатывает собственный подход, какое обстоятельство стоит признать существенным. Решить, что договор следует расторгнуть, суд может в случае, если стороны самостоятельно не смогли договориться и изменить договор с учетом обстоятельств, которые изменились, или расторгнуть его (п. 2 ст. 451 ГК).
Иногда суд может только изменить договор, если подобное требование предъявила заинтересованная сторона соглашения. Это возможно в случае, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451b ГК). Прежде чем принять решение о расторжении или изменении договора, суд проверит наличие четырех условий в совокупности (постановления 7ААС от 13.03.2020 № А45-13176/2017, 9ААС от 05.09.2019 № 09АП-42911/19).
В статье рассмотрим подробнее все четыре условия, которые проверит суд, прежде чем принять решение о том, что возможно применить положения ст. 451 ГК. Также разберем, как развивается судебная практика в этом направлении, и оценим перспективы, как это может повлиять на возможность изменять или расторгать договор аренды в соответствии с п. 1 ст. 451 ГК.