Что изменилось в строительстве и недвижимости за последние месяцы
1. Вступили в силу новые главы ГК РФ о недвижимости
Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ
Гражданский кодекс дополнен главами 6.1 «Недвижимые вещи» и 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».
Застройщикам стоит обратить внимание на следующее:
— Ранее Гражданский кодекс (ГК) РФ содержал один признак недвижимости — прочную связь с землей, из-за которой невозможно переместить объект без несоразмерного ущерба его назначению. После вступления в силу изменений для зданий и сооружений устанавливается дополнительный признак — объект создали в результате строительства (п. 1 ст. 141.3).
— Право собственности на здание и сооружение может возникнуть не только при строительстве, но и при:
- разделе другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса;
- объединении нескольких недвижимых вещей: зданий, сооружений или всех помещений и машино-мест в них (п. 2 ст. 141.3 ГК РФ).
— Изменение характеристик здания или сооружения, то есть реконструкция, по общему правилу не приведет к образованию нового объекта (п. 3 ст. 141.3 ГК РФ).
— Установлен запрет на образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства (п. 6 ст. 141.4 ГК РФ).
— Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, признаются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ). Ранее понятие общего имущества собственников помещений было закреплено только в Жилищном кодексе РФ (гл. 6) применительно к жилым многоквартирным домам и применялось по аналогии.
Комментарий: в основном изменения направлены на закрепление уже сложившейся практики по данным вопросам. Между тем особый интерес вызывают новые положения о том, что изменение характеристик здания или сооружения, то есть реконструкция, не приводит к образованию нового объекта.