Летний сезон хоть и долгое время не проявлял себя слишком дружелюбно в части погоды и наступил с опозданием относительно ожиданий, но все-таки наступил. И его вступление в права стимулирует рост интереса к загородному рынку земли и домовладений. Как о нем правильно думать и какие могут быть опорные точки для принятия инвестиционных решений частными лицами и институциональными инвесторами, попробуем разобраться ниже.
Мое частное мнение состоит в том, что любую цепочку экономических событий надо анализировать с конца, то есть отталкиваясь от конечного покупателя, от его экономического статуса и поведенческих моделей. Поэтому начнем анализ с тех, на кого рассчитаны в итоге все усилия остальных игроков, — с покупателей загородного жилья.
Что с ними? А с ними происходит снижение реальных располагаемых доходов домохозяйств, которое началось с 2014 года. В 2022 году прогнозируется спад на 5–7%, и первый квартал показал снижение на 1,2% (Росстат).
Причин снижения этого показателя благополучия семей много. Например, как 2014 год, так и 2022 год нам запомнятся поворотными геополитическими событиями, с которыми связаны резкие снижения доходов населения. При этом стимулирование жилищного рынка дешевой ипотекой имело наряду со всеми положительными эффектами еще один отрицательный — опережающее исчерпание ресурсной базы домохозяйств. Если считать, что средняя зарплата работающего взрослого в Москве — 100 тыс. руб. и в семье два работающих человека, при цене на жилье в черте города (в среднем) на уровне 200 тыс. руб. за кв. м на покупку квартиры надо отдавать весь доход семьи в течение 50 лет. Такой дисбаланс не мог не привести к замедлению рынка, что и ускорили последние события.
