Складская недвижимость: ждать ли шторма в «тихой гавани»
Мы летели в космос. И тут…
Пандемия оказала влияние на каждый сегмент экономики. Одни сектора несли потери, другие «летели в космос». Рынок складской недвижимости относится ко второй группе. Драйвером его роста в 2020–2021 годах стал ретейл. Во время пандемии ретейлеры активно переходили из офлайна в онлайн. На интернет-торговлю и маркетплейсы в 2021 году в зависимости от региона приходилось от 35 до 70% спроса. Повсеместно наблюдался дефицит качественных складских площадей. Девелоперы и инвесторы активно инвестировали в отрасль, но не успевали строить столько, сколько было нужно рынку.
Объем введенных складских площадей в регионах России, по данным Knight Frank за 2021 год, вырос на 30% и стал рекордным за всю историю рынка. При этом 2021 год стал рекордсменом и по арендным ставкам. В Московском регионе на готовые складские помещения класса А они выросли более чем на 30%, в среднем до 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Напрашивались очевидные вопросы: откуда такой спрос и как долго он будет продолжаться? Почему ставки, которые за десять лет практически не менялись, вдруг улетели в космос?
Я тогда подумал, что пузырь, который надувается на фоне проблем с избытком ликвидности в США, рекордным падением акций крупных иностранных и российских компаний, сложностями с логистикой из Китая, пандемией и еще некоторым количеством причин, на первый взгляд нам неочевидных, достиг критических размеров. На горизонте замаячило нечто по образу и подобию похожее на кризис 2008–2009 годов — правда, в другой форме и в других масштабах.
Правда, я и предположить не мог, что станет триггером. Начало 2022 года ознаменовалось неожиданной победой над COVID-19. Правительства многих стран частично или полностью сняли большинство ограничений. В России предприниматели тоже решили, что COVID побежден и вот теперь можно развиваться.
Но не тут-то было. Реальность, в которой мы оказались, по большому счету даже кризисом назвать нельзя. Это формирование новой системы координат.