Как менять условия договора без согласия контрагента
Арендная плата
Изменить размер арендных платежей в одностороннем порядке ваша компания сможет, если такое условие в договоре обусловлено объективными показателями. Например, прописали, что размер оплаты изменится, если вырастут тарифы ресурсоснабжающей организации или коэффициенты к ставкам платы, которые устанавливают госорганы.
Например, компания обратилась в суд, чтобы оспорить решение арендодателя увеличить размер арендной платы. Указывала, что платежи выросли в два раза со дня, когда компания арендовала земельный участок. Однако суд счел, что в действиях арендодателя нарушений не было. По договору у последнего было право увеличивать размер платежей пропорционально изменению минимальных ставок оплаты, которые утверждает правительство (постановление правительства от 22.05.2007 № 310 «О ставках платы за единицу объема лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности»). Обязанности согласовывать изменение платы с компанией и заключать допсоглашение к договору у арендодателя не было (постановление АС Уральского округа от 18.07.2019 по делу № А60-53063/2018).
Произвольно менять размер платежей по договору аренды не получится, даже если согласовали подобное условие. Чтобы повысить оплату, нужно доказать, что цена изменилась обоснованно. Иначе арендатор сможет оспорить увеличение цены в суде со ссылкой на недобросовестное поведение со стороны вашей компании. Это возможно, например, если он докажет, что плата увеличилась непропорционально (п. 22 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды»). Так, несмотря на то что по договору у арендодателя было право в одностороннем порядке изменить размер платежей, арендатор оспорил увеличение цены и вернул 14,5 млн руб. Перед тем как повысить размер оплаты, арендодатель не оценил рыночные ставки арендной платы. Из-за этого размер платежей существенно превысил величину средних рыночных ставок в местности, где находился арендованный объект (постановление АС Московского округа от 29.10.2020 по делу № А40-17046/2019).
Кроме того, не получится произвольно менять плату за аренду, если в договоре есть ограничения. Например, когда по договору такая возможность есть у вашей компании один раз в год и только если тарифы ресурсоснабжающих организаций вырастут более чем на 10% (постановление АС Московского округа от 20.01.2015 по делу № А40-54476/2014).
Даже если допсоглашение подписывать не придется, нужно будет выполнить одно условие, для того чтобы изменить размер арендных платежей, — направить уведомление. Направлять его нужно на адрес арендатора, который тот указал в договоре, или в порядке, который прописали в договоре. Иначе суд может не признать уведомительный порядок соблюденным и сочтет незаконным то, что ваша компания увеличила размер арендных платежей (постановление АС Московского округа от 27.09.2018 по делу № А40-15000/2018; постановление АС Северо-Западного округа от 30.11.2017 по делу № А05-14308/2016).
Пример формулировки
«Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае увеличения размера тарифов ресурсоснабжающих организаций более чем на 10%. Об увеличении арендной платы арендодатель должен письменно уведомить арендатора не позднее чем за 30 дней».
Чтобы арендатор согласился на условие об одностороннем повышении платы, включите исчерпывающий список оснований, по которым сможете увеличить арендные платежи.