Коммерческая недвижимость: почему роль управляющих компаний будет расти

Инвестиции Статьи Knight Frank

На рынке коммерческой недвижимости происходит разлом. Если складской сегмент показывает рост, то торговое и офисное направления ждет череда банкротств и метаморфозы форматов. Михаил Сафонов (Knight Frank) — о том, как на это реагируют управляющие компании

Фото: Shutterstock

Управление коммерческими объектами: что к чему

Когда мы говорим об управлении коммерческой недвижимостью, то подразумеваем, что его основная цель — обеспечение доходности объекта и ее последующий рост. Функции управления арендными отношениями, маркетинг и эксплуатация — важный инструментарий для достижения этой цели. Итак, под управлением коммерческой недвижимостью следует понимать комплекс мер, направленных на рост доходности и снижение рисков владения. Как правило, в состав услуг управления входят: управление арендными отношениями, маркетинговое продвижение, администрирование, юридическое и финансовое обслуживание, техническая эксплуатация, обеспечение безопасности, уборка, благоустройство и обращение с отходами.

При этом услуги, направленные на генерацию доходов, принято относить к Property management (PM). Услуги, направленные на управление инфраструктурой объекта, относятся к Facility management (FM). На российском рынке есть несколько компаний, специализирующихся на PM, и большой выбор компаний c FM-специализацией. В зависимости от функционала этих управляющих компаний (УК) по-разному формируется и их вознаграждение: обычно в PM это процент от чистого операционного дохода, около 2–5%, а в FM — фиксированная сумма, составляющая, как правило, 5–10% от затрат.

Профессиональное управление недвижимостью — довольно молодая отрасль в России. Объем рынка коммерческого управления внешними, неаффилированными компаниями пока составляет всего 1–2%. При этом рынок управления эксплуатацией значительно шире и достигает 20–30% от общего объема. Такая разница обусловлена тем, что в некоторых случаях собственники готовы отдать внешней компании только услуги эксплуатации, но не работу с доходами. Однако на сегодняшний день, когда профессиональные PM-компании имеют глубокую экспертизу и опыт, собственные ИТ-разработки для управления арендными отношениями и маркетингом, их привлечение получило понятные преимущества в глазах собственников объектов недвижимости.