Как девелоперу прекратить отношения с недобросовестным подрядчиком

Вам стоит начать беспокоиться, если подрядчик перестал исполнять обязательства по договору строительного подряда: прекратил работы или затягивает сроки их выполнения. В этом случае есть два способа завершить сотрудничество с подрядчиком — расторжение договора по соглашению сторон и одностороннее расторжение договора.

Расторжение договора по соглашению сторон

Перед тем как расторгнуть договор с подрядчиком, изучите Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверьте, есть ли в нем сообщения о намерении кредиторов подать в суд заявление о признании подрядчика банкротом. От этого зависит, будут ли ваши требования квалифицированы как реестровые либо как текущий платеж и в какую очередь будут погашаться денежные обязательства должника.

Ст. 5 закона о банкротстве определяет текущие платежи как денежные обязательства и обязательные платежи:

• возникшие после принятия судом заявления о признании должника банкротом;
• срок исполнения которых наступил после введения процедуры банкротства.

Если вы выплатили подрядчику аванс по договору после возбуждения дела о банкротстве, то требование о его возврате в связи с расторжением договора относится к текущим платежам. Если до возбуждения дела о банкротстве, то к текущим платежам не относится.

В силу ст. 134 закона о банкротстве требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Они погашаются вне очереди.

Рекомендую зафиксировать в Соглашении о расторжении договора условия:

• об объемах выполненных работ;
• о стоимости выполненных работ;
• о соблюдении или несоблюдении сроков выполнения работ;
• о передаче результатов незавершенной работы, документации;
• о размере неотработанных авансов;
• о неустойках, причитающихся в связи с невыполнением работы или просрочками;
• о порядке и сроках расчетов после расторжения договора и т.д.

В оформлении таких соглашений очень много подводных камней. В случае если суд признает соглашение о расторжении договора недействительной сделкой по специальным основаниям (они прописаны в законе о банкротстве), то все, что должник (или иное лицо за счет должника) передал в счет исполнения обязательств, и все, что было изъято у должника, вернется в конкурсную массу. В таком случае вы, как кредитор, получите лишь право требования к должнику. При достаточности имущества оно будет удовлетворено в третью очередь либо после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди.

Одностороннее расторжение договора

Второй способ «попрощаться» с подрядчиком — отказ от исполнения договора подряда. В этом случае вы должны направить подрядчику уведомление об отказе способом, предусмотренным в договоре. В уведомлении важно правильно указать основания для одностороннего расторжения договора: это могут быть невыполнение подрядчиком обязательств либо немотивированный отказ от исполнения договора.