Как девелоперу прекратить отношения с недобросовестным подрядчиком

Строительство Право Статьи a.t. Legal

Состояние строительной отрасли вызывает опасения. Последствием COVID-19 станет волна банкротств подрядчиков. Николай Титов, адвокат, основатель юридической компании a.t. Legal, дает алгоритм действий, который поможет заказчикам сократить потери

Вам стоит начать беспокоиться, если подрядчик перестал исполнять обязательства по договору строительного подряда: прекратил работы или затягивает сроки их выполнения. В этом случае есть два способа завершить сотрудничество с подрядчиком — расторжение договора по соглашению сторон и одностороннее расторжение договора.

Расторжение договора по соглашению сторон

Перед тем как расторгнуть договор с подрядчиком, изучите Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверьте, есть ли в нем сообщения о намерении кредиторов подать в суд заявление о признании подрядчика банкротом. От этого зависит, будут ли ваши требования квалифицированы как реестровые либо как текущий платеж и в какую очередь будут погашаться денежные обязательства должника.

Ст. 5 закона о банкротстве определяет текущие платежи как денежные обязательства и обязательные платежи:

возникшие после принятия судом заявления о признании должника банкротом;
срок исполнения которых наступил после введения процедуры банкротства.

Если вы выплатили подрядчику аванс по договору после возбуждения дела о банкротстве, то требование о его возврате в связи с расторжением договора относится к текущим платежам. Если до возбуждения дела о банкротстве, то к текущим платежам не относится.

В силу ст. 134 закона о банкротстве требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Они погашаются вне очереди.

Рекомендую зафиксировать в Соглашении о расторжении договора условия:

об объемах выполненных работ;
о стоимости выполненных работ;
о соблюдении или несоблюдении сроков выполнения работ;
о передаче результатов незавершенной работы, документации;
о размере неотработанных авансов;
о неустойках, причитающихся в связи с невыполнением работы или просрочками;
о порядке и сроках расчетов после расторжения договора и т.д.

В оформлении таких соглашений очень много подводных камней. В случае если суд признает соглашение о расторжении договора недействительной сделкой по специальным основаниям (они прописаны в законе о банкротстве), то все, что должник (или иное лицо за счет должника) передал в счет исполнения обязательств, и все, что было изъято у должника, вернется в конкурсную массу. В таком случае вы, как кредитор, получите лишь право требования к должнику. При достаточности имущества оно будет удовлетворено в третью очередь либо после удовлетворения требований кредиторов третьей очереди.

Одностороннее расторжение договора

Второй способ «попрощаться» с подрядчиком — отказ от исполнения договора подряда. В этом случае вы должны направить подрядчику уведомление об отказе способом, предусмотренным в договоре. В уведомлении важно правильно указать основания для одностороннего расторжения договора: это могут быть невыполнение подрядчиком обязательств либо немотивированный отказ от исполнения договора.