РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.

Судимы будете: как закон о расторжении договора аренды повлияет на ТЦ

Недвижимость Торговая недвижимость Право Статьи Первая юридическая сеть
Новый закон о расторжении договора аренды покачнул баланс сил на рынке, но существенного перевеса в чью-либо сторону пока нет. Павел Курлат, партнер «Первой юридической сети», объясняет, что заставит маятник правосудия качнуться в ту или иную сторону
Фото:Shutterstock
Фото: Shutterstock

Эксперты пока не спешат делать прогнозы о потерях торговых центров и других арендодателей из-за нового закона о расторжении договора аренды. Ожидается, что исход судебных процессов будет во многом зависеть от доказательной базы каждой из сторон договора и качества подготовки юристов к процессу.

Основные положения нового закона

8 июня 2020 года вступил в силу закон № 166-ФЗ, который должен помочь арендаторам справиться с экономическими убытками, вызванными пандемией.

Евгений Коновалов и Андрей Рябинин Новый законопроект: арендатор сможет отказаться от договора
Недвижимость Офисы Склады Торговая недвижимость Право Инструкции Integrites
Фото:Ярослав Чингаев / ТАСС

Он дает возможность отсрочить арендные платежи или уменьшить их в течение всего 2020 года, а также позволяет арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства — расторгать договоры аренды в одностороннем порядке без штрафов, если будут выполнены несколько условий.

  • Во-первых, арендуемая недвижимость должна находиться в регионе, где было введено чрезвычайное положение или был установлен режим повышенной готовности, а сам договор аренды должен быть заключен до введения соответствующих режимов.
  • Во-вторых, расторжение договора возможно, если арендодатель не согласился предоставить скидку или изменить условия договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения к нему арендатора с соответствующей просьбой.
  • В-третьих, арендатор вправе отказаться от договора и оставить обеспечительный платеж арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Можно сказать, эти положения довольно корректны, поскольку сохраняют для сторон свободу договора, предусмотренную ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Закон хоть и наделяет сторону арендатора дополнительными правами, но не устанавливает для арендодателя обязанностей (за исключением предоставления отсрочки), предоставляя ему право не согласиться с требованиями арендатора. Первоначальный вариант документа предусматривал более жесткие условия расторжения договора для арендодателя, с обязательным возвратом обеспечительного платежа. Поэтому можно говорить, что в итоговой редакции закона баланс интересов сторон смещен в пользу арендатора незначительно.

Последствия для торговых центров

Очевидно, что часть арендодателей (прежде всего торговые центры) до сих пор не могут рассчитывать на хороший прогноз. Так, по словам заместителя министра промышленности и торговли Виктора Евтухова, около трети ТЦ по всей стране остаются закрытыми — из трех тысяч работают немногим более двух.

По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в период пандемии посещаемость средних и крупных объектов торговли снизилась в 2,5–3 и более раза.