Эксперты пока не спешат делать прогнозы о потерях торговых центров и других арендодателей из-за нового закона о расторжении договора аренды. Ожидается, что исход судебных процессов будет во многом зависеть от доказательной базы каждой из сторон договора и качества подготовки юристов к процессу.
Основные положения нового закона
8 июня 2020 года вступил в силу закон № 166-ФЗ, который должен помочь арендаторам справиться с экономическими убытками, вызванными пандемией.
Он дает возможность отсрочить арендные платежи или уменьшить их в течение всего 2020 года, а также позволяет арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства — расторгать договоры аренды в одностороннем порядке без штрафов, если будут выполнены несколько условий.
- Во-первых, арендуемая недвижимость должна находиться в регионе, где было введено чрезвычайное положение или был установлен режим повышенной готовности, а сам договор аренды должен быть заключен до введения соответствующих режимов.
- Во-вторых, расторжение договора возможно, если арендодатель не согласился предоставить скидку или изменить условия договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения к нему арендатора с соответствующей просьбой.
- В-третьих, арендатор вправе отказаться от договора и оставить обеспечительный платеж арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.
Можно сказать, эти положения довольно корректны, поскольку сохраняют для сторон свободу договора, предусмотренную ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Закон хоть и наделяет сторону арендатора дополнительными правами, но не устанавливает для арендодателя обязанностей (за исключением предоставления отсрочки), предоставляя ему право не согласиться с требованиями арендатора. Первоначальный вариант документа предусматривал более жесткие условия расторжения договора для арендодателя, с обязательным возвратом обеспечительного платежа. Поэтому можно говорить, что в итоговой редакции закона баланс интересов сторон смещен в пользу арендатора незначительно.
Последствия для торговых центров
Очевидно, что часть арендодателей (прежде всего торговые центры) до сих пор не могут рассчитывать на хороший прогноз. Так, по словам заместителя министра промышленности и торговли Виктора Евтухова, около трети ТЦ по всей стране остаются закрытыми — из трех тысяч работают немногим более двух.
По данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, в период пандемии посещаемость средних и крупных объектов торговли снизилась в 2,5–3 и более раза.
