РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
Андрей Башкатов

Многоэтажная Россия: эскроу-счета приведут к исчезновению малоэтажек

Строительство Прогнозы Xella
Переход на проектное финансирование в том виде, в каком есть сейчас, может уничтожить только-только начавшее оживать малоэтажное строительство. И это при том, что во время самоизоляции даже заядлые горожане призадумались о покупке загородных домов
Фото:monticello / Shutterstock
Фото: monticello / Shutterstock

Реформа строительной отрасли стала одним из главных событий 2019 года. И не столько в силу революционного характера перемен (в мире эти механизмы отработаны давно), сколько из-за неоднозначных результатов, к которым они привели. «Большую стройку» лихорадит, но крупные игроки, скорее всего, сумеют приспособиться к новым реалиям и пережить сложный переходный период. В малоэтажном строительстве все гораздо сложнее.

Проектное финансирование: благие намерения и ошибки реализации

Введение эскроу-счетов — понятная и оправданная мера, преследующая благую цель: защитить потребителя от рисков долгостроя и пресечь деятельность строительных пирамид. Правительство не могло остаться в стороне от проблемы обманутых дольщиков, которая уже приобрела масштабы национального бедствия. Причина — в низком качестве управления строительством, неумении многих девелоперов корректно рассчитать себестоимость реализации проекта, управлять финансированием и прогнозировать продажи. Особо стоит выделить отсутствие педантичности в использовании выручки, которая порой воспринимается как прибыль и идет не на строительство объекта, а на финансирование других проектов, причем иногда даже не строительных. Именно так и возникают пирамиды.

В этом контексте переход на проектное финансирование был оправданным и своевременным шагом. Но в процессе проработки и реализации реформы столкнулись интересы двух бизнес-сообществ — девелоперского и финансового. Первое — децентрализованное, во многом хаотичное, не имеющее эффективно работающих профессиональных ассоциаций. Второе — высокопрофессиональное, хорошо организованное и структурированное. Неудивительно, что финансовые институты получили практически полный контроль над новым рынком, а девелоперы оказались в зависимом положении.

Но главная проблема заключается даже не в этом — в конце концов, к любой ситуации можно приспособиться, а со временем невидимая рука рынка все расставит по местам. Единственное условие: правила игры, какими бы сложными они ни были, должны быть понятны всем участникам процесса и оставаться неизменными в течение длительного времени.