Без лишних посредников: как блокчейн решает проблемы рынка недвижимости

Недвижимость Инновации Цифровизация Статьи S.A. Ricci

Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci, рассказывает о перспективах применения блокчейна для сделок с недвижимостью — с его помощью покупатели и продавцы могут научиться доверять друг другу и избавиться от лишних посредников

Фото: Сhuttersnap / Unsplash

На рынке недвижимости постепенно внедряют инновации, такие как BIM, SaaS-платформы, VR и 3D-технологии. Они эффективны как в проектировании и строительстве зданий, так и на этапах управления и реализации объектов. Однако прорывом в вопросе сделок с недвижимостью стал блокчейн, и его возможности рынок пока до конца не оценил.

Эта технология сделала возможной токенизацию недвижимости, когда актив делится на цифровые части (токены). Сами сделки при этом совершаются в цифровой среде, а информация о них (денежные переводы, расчеты по операциям, передача прав собственности на недвижимость и т.д.) записывается в блоках блокчейн-системы. Поскольку ни одна из сторон не может изменить ее, это гарантирует безопасность и прозрачность транзакций.

По факту блокчейн стал первой настоящей моделью экономики совместного потребления (sharing economy), где участники сети на равных создают ценности и пользуются ими.

Первые шаги

Первая купля-продажа недвижимости с использованием технологии блокчейна произошла в июле 2018 года: в Калифорнии покупатель онлайн оплатил биткоинами десять акров земли через платформу Propy’s Transaction Platform. При этом все участники сделки находились в разных городах.

В итоге компания Propy стала одним из пионеров блокчейна, а спустя месяц провела первую — уже международную — блокчейн-сделку. Покупатель приобрел квартиру в Киеве, оплатив ее криптовалютой ($60 000, или 212,5 Ethereum), пока хозяин жилья находился в Нью-Йорке.

Следующая продажа недвижимости в городе Цуг (Швейцария) с применением этой технологии произошла в 2019 году. Блокчейн-платформа Blockimmo, исследовательская компания Elea Labs Ltd и компания по обслуживанию цифровых активов Swiss Crypto Tokens Ltd провели сделку, включающую 18 квартир и ресторан, общей стоимостью 3 млн швейцарских франков ($2,98 млн). Чтобы избежать рисков колебания цен, сделка была прогарантирована стабильной криптовалютой CryptoFranc (XCHF), привязанной к швейцарскому франку.

Эти кейсы дали понять, насколько широкими могут быть возможности применения блокчейна в сфере недвижимости.

Две главные проблемы отрасли

На макроуровне можно выделить две главные проблемы на рынке недвижимости:

большое количество посредников, паразитирующих на несовершенстве рынка;
низкая ликвидность по сравнению с другими инструментами инвестирования.

Начнем с посредников и сравним рынок недвижимости с рынком акций. Второй совершенен: спрос и предложение на нем формируют рыночные цены, а покупатель соотносит конкретную стоимость с возможными рисками. По факту игроков здесь только двое — продавец и покупатель.

Рынок недвижимости не безупречен. Когда заключаются сделки, между продавцом и покупателем стоят третьи лица — банки, агенты, брокеры, юристы, государственные регулирующие структуры и т.д. Даже Росреестр — это посредник, взявший на себя функцию регистрации прав на недвижимость и их передачи от одного владельца к другому.