РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.

О чем часто забывают при редевелопменте промзон в Москве

Недвижимость Строительство Инструкции РБК
Неиспользуемые промзоны занимают огромные площади в столице. Управляющий партнер юридической компании LDD Заур Алескеров рассказывает, о чем часто забывают компании, которые решают найти промышленным пространствам и зданиям новое назначение
Фото: Сергей Ермохин / ТАСС
Фото: Сергей Ермохин / ТАСС

Редевелопмент — это эффективное перепрофилирование (переназначение) под новое направление невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий.

Как правило, под этим подразумевается частичное или полное изменение целевого назначения сооружения или земельного участка, которое начинается с разработки концепции, экономического анализа и заканчивается активными строительными работами.

Редевелопмент — очень сложный и дорогостоящий процесс. Обычно его реализация обходится примерно в полтора раза дороже, чем строительство на свободных площадках, поэтому перед реализацией проекта собственнику или инвестору необходимо провести экономическую экспертизу. Главное — сопоставить трудовые и финансовые затраты с предполагаемой в будущем прибылью. Также следует проанализировать себестоимость объекта, предусмотреть производственные мощности, технологические процессы, выявить непродуктивные затраты и разработать план по их оптимизации.

Основная сложность на данном этапе заключается в том, что зачастую редевелопмент промзон требует изменить назначение земельного участка, что может вылиться (при крупном проекте) в несколько миллиардов рублей дополнительных затрат. Другой важный момент — необходимость договариваться с уже имеющимися на объекте собственниками и арендаторами.

Ситуация в Москве

Правительство Москвы уделяет повышенное внимание редевелопменту бывших промзон. С 2013 года на таких площадях введено в эксплуатацию более 20 млн кв. м недвижимости, из них около 3,9 млн кв. м — в текущем году. Как правило, перепрофилированию подвергаются территории рядом со станциями метро, МЦК, железной дороги и Москвой-рекой. Несмотря на заявления властей о том, что оставшиеся действующие промзоны не будут выводиться из города, скорее всего, процесс продолжится, поскольку редевелопмент заметно улучшает столицу. Вместо заброшенных и практически неработающих промзон возникают новые точки развития, создается комфортная городская среда, появляются современная инфраструктура и новые рабочие места.

О чем не стоит забывать

1. Сделать градостроительный анализ

Прежде чем приступить к реализации проекта, необходимо тщательно продумать его содержание. Объект должен органично вписаться в окружающую среду, дополнить существующую застройку новыми, но необходимыми функциями, поэтому на начальном этапе важен тщательный градостроительный анализ территории.