РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.
Тим Миллард

Как оценивать недвижимость: инструкция от JLL

Недвижимость Инструкции JLL
Практически во всех случаях оценки недвижимости необходимо использовать доходный подход к оценке. Рассмотрим все этапы применения этого подхода и расскажем, как правильно дисконтировать денежные потоки

В статье «Как оценивать недвижимость в условиях неопределенности» мы подробно рассматривали три подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Как применять методы доходного подхода

Существует много способов реализации доходного подхода, но все методы основаны на дисконтировании (приведении) будущих сумм денежных потоков к их текущей стоимости. Таким образом, по Международным стандартам оценки (МСО) единственно возможный вариант реализовать доходный подход к оценке — использовать метод дисконтирования денежных потоков (DCF).

При этом на недостаточно прозрачных с точки зрения информации рынках и на рынках с недостаточными объемами сделок применение данного подхода и методологии дисконтирования денежных потоков для оценки ограничено.

Этапы дисконтирования денежных потоков

  1. Выбрать наиболее подходящий тип денежного потока, учитывая особенности рассматриваемого актива и его оценки: поток на базе до учета налогов или после учета налогов, совокупный денежный поток или денежный поток на собственный капитал, реальный или номинальный поток.
  2. Определить наиболее оптимальный срок прогнозного периода при его наличии.
  3. Подготовить прогноз денежного потока в течение такого периода.
  4. Понять, стоит ли определять терминальную стоимость для оцениваемого актива по окончании заданного прогнозного периода (если ее следует учесть), определить соответствующую терминальную стоимость, учитывая характер актива.
  5. Определить соответствующую ставку дисконтирования.
  6. Применить ставку дисконтирования к прогнозируемому будущему денежному потоку, учитывая при необходимости и терминальную стоимость — стоимость всех будущих денежных потоков по ценной бумаге на определенный момент в будущем.

Но все не так просто. Есть множество факторов, которые учитываются в денежном потоке, и все они в той или иной степени оказывают влияние на конечный результат. Ключ к точному применению метода — понимать, насколько результат зависит от изменения этих факторов, и управлять ими. Также важно понимать, что дисконтирование денежных потоков может привести к непредсказуемым результатам, поэтому требует осторожной интерпретации. Результат использования метода дисконтирования денежных потоков не должен трактоваться как истина и приниматься на веру без дополнительной проверки. Cуществуют отдельные вопросы к каждому из элементов, составляющих метод дисконтирования денежных потоков.