Как оценивать недвижимость: инструкция от JLL
В статье «Как оценивать недвижимость в условиях неопределенности» мы подробно рассматривали три подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.
Как применять методы доходного подхода
Существует много способов реализации доходного подхода, но все методы основаны на дисконтировании (приведении) будущих сумм денежных потоков к их текущей стоимости. Таким образом, по Международным стандартам оценки (МСО) единственно возможный вариант реализовать доходный подход к оценке — использовать метод дисконтирования денежных потоков (DCF).
При этом на недостаточно прозрачных с точки зрения информации рынках и на рынках с недостаточными объемами сделок применение данного подхода и методологии дисконтирования денежных потоков для оценки ограничено.
Этапы дисконтирования денежных потоков
- Выбрать наиболее подходящий тип денежного потока, учитывая особенности рассматриваемого актива и его оценки: поток на базе до учета налогов или после учета налогов, совокупный денежный поток или денежный поток на собственный капитал, реальный или номинальный поток.
- Определить наиболее оптимальный срок прогнозного периода при его наличии.
- Подготовить прогноз денежного потока в течение такого периода.
- Понять, стоит ли определять терминальную стоимость для оцениваемого актива по окончании заданного прогнозного периода (если ее следует учесть), определить соответствующую терминальную стоимость, учитывая характер актива.
- Определить соответствующую ставку дисконтирования.
- Применить ставку дисконтирования к прогнозируемому будущему денежному потоку, учитывая при необходимости и терминальную стоимость — стоимость всех будущих денежных потоков по ценной бумаге на определенный момент в будущем.
Но все не так просто. Есть множество факторов, которые учитываются в денежном потоке, и все они в той или иной степени оказывают влияние на конечный результат. Ключ к точному применению метода — понимать, насколько результат зависит от изменения этих факторов, и управлять ими. Также важно понимать, что дисконтирование денежных потоков может привести к непредсказуемым результатам, поэтому требует осторожной интерпретации. Результат использования метода дисконтирования денежных потоков не должен трактоваться как истина и приниматься на веру без дополнительной проверки. Cуществуют отдельные вопросы к каждому из элементов, составляющих метод дисконтирования денежных потоков.