Как оценивать недвижимость в условиях неопределенности

По Международными стандартами оценки (МСО) рыночная стоимость — это предполагаемая (estimated) денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон была бы хорошо осведомлена и действовала бы расчетливо и без принуждения.

Данное определение вызывает ряд вопросов.

1. Следует уточнить, что такое «предполагаемая денежная сумма». Рыночная стоимость, приведенная в отчете, — это всегда мнение оценщика, основанное на его понимании, интерпретации рынка и фактах, относящихся к какому-либо конкретному имуществу. Мнения разных оценщиков могут отличаться во многом потому, что в теории оценки существует ряд допустимых подходов и методов. На нестабильных или недостаточно прозрачных рынках мнения оценщиков часто сильно отличаются. Это может быть проблемой, потому что любой оценщик с неохотой принимает позицию своих коллег по профессии.

2. «Без принуждения» означает, что у каждой из сторон есть мотивы для совершения сделки, но ни на одна из сторон не находится под давлением обстоятельств, вынуждающих ускорить заключение сделки. «Заинтересованный продавец» будет по-настоящему заинтересован в сделке, если наилучшая цена, достижимая в текущих условиях рынка, обеспечит справедливую доходность. Однако в условиях неопределенности цена может существенно отличаться от того уровня, который «заинтересованный покупатель» готов предложить, или от цены, которую он готов рассматривать.