Система эскроу-счетов, призванная обезопасить дольщиков новостроек и предписывающая девелоперам перейти на банковское проектное финансирование, стала обязательной с середины лета 2019 года. Пока власти, по официальным данным, разрешили завершить работу по старой схеме примерно 70% строителей. По моим ощущениям, девелоперов, которые по-прежнему привлекают деньги дольщиков напрямую, не 70%, а все 95%, но сути дела это не меняет: эскроу-система будет входить в силу, а банки — становиться основными игроками на рынке недвижимости. Но это произойдет не сразу, скорее всего, принятый закон сначала спровоцирует цепочку кризисов на рынке девелопмента. Какие для этого уже видны предпосылки?
Денег не одолжите?
Во-первых, система эскроу очень сильно сокращает количество источников средств на строительство. Я теперь не могу ни взять деньги у инвесторов или дольщиков, ни выпустить векселя. И закон четко предписывает: если я привлекаю банковское финансирование, то должен по полной программе пользоваться эскроу-счетами. При этом надо понимать, что все дома в стране строятся с привлечением каких-то финансовых ресурсов. Из примерно 4 трлн руб., вложенных сейчас в текущее строительство жилья в России, 650 млрд руб. приходится на банковские кредиты, 400 млрд руб. — на собственные средства застройщиков. Остальное — деньги дольщиков. Скоро из всех прежних источников средств останется единственный — проектное финансирование через эскроу-счета. Но тогда фактически хозяевами положения на рынке станут банки: они смогут отказать в финансировании, не провести очередной платеж, потому что видят картину в целом, следят за вашей прибылью. Если банки не будут указывать мне, почем продавать, и на том спасибо. И как жить тоже. Не шучу! Приехал я однажды на свою стройку на мотоцикле, так мне на следующий день банк поднял процент по кредиту. В связи с повышенными рисками.
