РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
Тим Миллард

Почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость России

Недвижимость Склады Торговая недвижимость Прогнозы JLL
В ближайшие два-четыре года доходность коммерческой недвижимости в Москве может снизиться с 9,25 до 7%. Расскажем, почему шансы на такое снижение очень высоки
Фото:Ведомости / ТАСС
Фото: Ведомости / ТАСС

Доходность недвижимости, или ставка капитализации, показывает, сколько актив заработал за год. Чтобы рассчитать показатель, нужно разделить годовой чистый операционный доход на стоимость актива. Доходность недвижимости следует сравнивать с так называемыми cash-on-cash доходностями, и не путать с внутренней нормой доходности (IRR).

Как меняется доходность недвижимости в мире и в России

В Европе доходности недвижимости находятся на исторических минимумах — значительно ниже уровня, достигнутого в течение последнего цикла с 2007 по 2010 год. Эта тенденция особенно заметна на графике для офисов и складов.

В отличие от развитых стран мира, где доходности коммерческой недвижимости в последнее время снижались на фоне низкой инфляции, в России этого не происходило. И хотя российские ставки капитализации в последнем цикле были значительно выше, чем на других европейских рынках, Москва остается практически единственным крупным рынком, где доходности не опустились ниже предыдущего циклического минимума. Это означает, что стоимость активов, скорее всего, будет расти.

До 2015 года арендная плата и стоимость офисов в Москве были номинированы в долларах США, при этом ключевая ставка и инфляция были и остаются рублевыми. И все же до 2013 года существовала сильная корреляция между доходностью недвижимости и этими двумя показателями. Связь закончилась в 2014 году по двум причинам:

  • рынок практически полностью перешел на рубли,
  • инвестиционным рынком в основном управляли настроения участников, а не такие фундаментальные показатели, как рост и состояние экономики, ключевая ставка ЦБ РФ, инфляция, динамика курса рубля.

Прогноз доходности на ближайшие годы

Инфляция сейчас стабилизировалась на низком уровне, обменный курс рубля тоже стабилен, и ЦБ РФ продолжит снижать ставку в соответствии с мировыми трендами. Это еще сильнее снизит стоимость банковского финансирования, а значит, российская коммерческая недвижимость будет лучше выглядеть с точки зрения стоимости.

Доходность офисов

Москва последует опыту других европейских рынков и доходности коммерческой недвижимости упадут ниже уровня, достигнутого в предыдущий цикл в 2007 году, когда минимальная доходность офисов была на уровне 8,25%. Учитывая все перечисленные факторы, можно ожидать, что доходность офисов Москвы снизится до 7–7,75% в течение этого цикла, то есть в ближайшие два-четыре года.

Доходность складов

Доходность складов снизится еще сильнее. На других мировых рынках доходность складских помещений сблизилась к доходности офисов, так как их привлекательность продолжает расти благодаря развитию онлайн-торговли. Эта тенденция пока не наблюдается в России, где доходность по складам по-прежнему примерно на два процентных пункта выше офисной. Однако глобальный тренд, скорее всего, закрепится в России и доходность достигнет диапазона 7,25–7,75% в ближайшие два-четыре года.

Доходность торговой недвижимости

Динамику торговой недвижимости предсказать сложнее. С одной стороны, огромные торговые центры на развитых рынках находятся под давлением из-за роста онлайн-торговли: потребители все чаще заказывают товары онлайн.

С другой стороны, розничная торговля в России все же недостаточно развита по сравнению с более зрелыми рынками, а потребительское поведение отличается от других стран. Россияне пока охотно ходят в торговые центры и не только за покупками, но и за впечатлениями, развлечениями, услугами, в кафе или ресторан. Одна из причин — холодные зимы, когда некомфортно гулять по улицам и паркам. Поэтому розничная торговля по-прежнему остается привлекательным инвестиционным активом в России и доходность торговой недвижимости будет следовать движению доходности складов.

Все вышесказанное подтверждает, что сейчас прекрасное время для инвестирования в России.