Окупится через семь лет: почему сегодня выгодно инвестировать в склады

С появлением поправок в 214-ФЗ, отменяющих возможность использовать средства дольщиков в процессе строительства, стало труднее получить солидный дисконт на покупку квартир на стадии котлована. Девелоперы теперь вынуждены с самого старта проекта привлекать кредитные средства. При этом строительный цикл для объектов жилой недвижимости значительно дольше, чем для складской, а себестоимость строительства за квадратный метр — выше.

Доходность от объектов коммерческой недвижимости сегодня примерно в два раза выше, чем от жилой. Специалисты оценивают ее в 9–10% (для торговой и офисной) и в 11–12% (для складов). Для сравнения, тот же показатель для жилой недвижимости находится на уровне 5–6%. Это значит, что для возврата средств, вложенных в квартиры, потребуется, по сегодняшним расчетам, около 20 лет сдачи в аренду. Склад же окупится в два раза быстрее.

В то же время больше всего вложений сегодня идет в офисный и жилой секторы. Доля складской недвижимости в общем объеме инвестиций — всего около 10%, хотя и объемы ввода отличаются. С начала 2019 года в Москве было введено примерно 700 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в трех основных направлениях (торговые помещения, офисы, склады), а жилой — около 930 тыс. кв. м только за третий квартал 2019 года.

Инвестирование на старте — современный тренд для всех секторов коммерческой недвижимости. Как отмечают аналитики, растет объем инвестиций именно в новое строительство или редевелопмент. Деньги вкладывают в земельные участки под проект или выкупают устаревшие объекты с целью дать строениям новую жизнь.

Как я уже отметила выше, строительный цикл для складской недвижимости заметно короче, чем в других секторах. Возвести логистический парк площадью 100 тыс. кв. м с независимой инфраструктурой можно в течение 12–18 месяцев от момента приобретения площадки и до продажи помещения инвестору или пользователю. Для инвесторов, которые заинтересованы в быстрой оборачиваемости средств, складской девелопмент — сегодня более интересный сегмент, чем торговый или офисный, где сроки реализации девелоперского проекта, сопоставимого по площади, будут в диапазоне 36–48 месяцев.

Инвестирование в проекты, в которых строительство ведется под конкретного заказчика (built-to-suit) — в аренду или на продажу, — позволяет минимизировать коммерческие риски проекта и более точно оценить его доходность. Неудивительно, что они сегодня наиболее интересны и девелоперам, и инвесторам. Вторые, кстати, могут как выйти из проекта, продав его более консервативным игрокам, вкладывающим деньги только в готовые объекты, так и остаться его владельцем.

Таким образом, если инвестировать в девелопмент, то уровень ожидаемой доходности (отношение чистого операционного дохода к бюджету проекта) будет выше: 13–14% против 11–12% (отношение чистого операционного дохода к стоимости проекта) при инвестировании в готовые объекты, а срок окупаемости, соответственно, — 7-7,5 лет.

Склады отличаются от других видов недвижимости сравнительной простотой с точки зрения как строительства, так и дальнейшей эксплуатации.

Как правило, складская недвижимость сдается крупными блоками по 5–20 тыс. кв. м, то есть в комплексе площадью 100 кв. м будет четыре-пять арендаторов, что заметно упрощает его эксплуатацию. При этом не редкость и проекты built-to-suit площадью 50–100 тыс. кв. м, которые впоследствии полностью занимает один арендатор.

Второй важный момент, который отличает складскую недвижимость от любой другой, — это долгосрочность арендных контрактов. Это, как правило, минимум пять лет. Для built-to-suit-проектов — 10–15 лет.