РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.
Сергей Степанов

Люкс или аскетизм: почему в России почти нет офисов среднего класса

Недвижимость Офисы Прогнозы РБК
В России так и не сложилась ниша офисов среднего класса. Тому виной и отголоски аскетичного советского прошлого, и крупные кризисы. Однако сейчас складываются условия, когда эта ниша может «выстрелить»

На российском рынке почти отсутствует сегмент, условно называемый в других странах офисами среднего класса. Среди причин не только пятилетний кризис с продолжающейся оптимизацией расходов на офисы и низким уровнем ввода новых эффективных площадей. Дело в том, что ситуация со средним офисным классом зеркально отражает положение со средним классом в российском обществе.

Каких офисов нам не хватает

В прошлом году в Москве введено очень мало новых офисных объектов — совокупная площадь составила всего 125 тыс. кв. м. Однако в 2019-м объем ввода офисных объектов может превысить 450 тыс. кв. м. По данным Knight Frank, в первом полугодии он составил 113 тыс. кв. м — это втрое больше показателя за аналогичный период 2018 года и почти сопоставимо с совокупным прошлогодним показателем.

Продолжали рост и ставки аренды — в пределах 1–2% за полгода, а уровень вакантности медленно, но верно снижался (до 12% в офисах класса А и 7,9% — класса В). Совокупный объем предложения офисов на московском рынке по итогам первого полугодия 2019-го составил 16,5 млн кв. м, из которых 4,3 млн кв. м относятся к классу А, а 12,2 млн кв. м — к классу В.

По данным компании Cushman & Wakefield, cредневзвешенная ставка аренды в классе А по состоянию на минувший июль составляла 27,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — 15,9 тыс. руб. Для класса С, по разным оценкам, ставки аренды варьируются от 11,5 тыс. до 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год в зависимости от локации и состоянии объекта.

Казалось бы, какие офисы лучше подходят к категории среднего класса, если не класса В? Не обладая перфекционизмом прайм-объектов, они включают все необходимое для эффективной работы. Сделав ремонт, соответствующий уровню класса B, можно получить качественное пространство с хорошим соотношением цены и качества. Но проблема в том, что резиденты и арендаторы в этом сегменте больше других склонны к экономии.

Логика примерно следующая: «Класс А я себе позволить не могу, а класс С при всей ценовой привлекательности подрывает статус компании. Поэтому я ожидаемо выбираю класс В с возможной оптимизацией решений в будущем». Даже если резиденты B-класса и создают запрос на эффективное пространство, то редко когда его получают — из-за того, что в какой-то момент начинают экономить, например предлагают сделать реновацию с использованием оборудования, которое, в целом, уже непригодно. В итоге вместо актуального интерьера получается типовой проект класса С. Почему так происходит — в силе ли отголоски аскетичной советской корпоративной культуры или это экономические кризисы повлияли на отрасль настолько, что компании не считают создание эффективного интерьера такой уж необходимой инвестицией для бизнеса?