РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно

Основатель Jensen Group Стивен Уэйн о переезде из США и бизнесе в России

Недвижимость Торговая недвижимость Статьи MarketMedia
Основатель Jensen Group, одной из крупнейших инвестиционных компаний российского рынка недвижимости, Стивен Уэйн рассказал о том, как он ушел из Morgan Stanley, чтобы зарабатывать на недвижимости в России, и сколько лет он охотился за универмагом «Пассаж»
Стивен Уэйн
Стивен Уэйн (Фото: Simon Dawson / Bloomberg via Getty Images)

— Стивен, мало кто из иностранцев может похвастаться почти 30-летним бизнесом в России. Причем успешным. Да еще в такой непростой сфере, как торговая недвижимость. Как вам, американцу, вообще пришла идея работать в России?

— Многое в жизни происходит спонтанно. На дворе был июнь 1991 года. До развала СССР оставалось два месяца. Я работал в Morgan Stanley и приехал в Москву по приглашению друзей. Посетил и Ленинград. После прогулки по Эрмитажу заглянул в газету «Из рук в руки», чтобы узнать, сколько стоят квартиры в центре Северной столицы. И понял, что на российской недвижимости можно делать бизнес. Через месяц я ушел из Morgan Stanley. А в октябре, уже после переворота, окончательно перебрался в Россию. Бизнес начинал на собственные деньги. Но я был уверен, что Россия из всех стран Восточной Европы имеет самый большой потенциал развития благодаря уровню образования народа и природным ресурсам.

Стивен Уэйн родился в 1966 году в Хинсдейле, штат Иллинойс (США). В 1988 году окончил Гарвардский колледж по специальности «экономика». Капитан команды Гарварда в национальных чемпионатах по гребле. В 1988–1991 годах работал в Morgan Stanley в отделе корпоративного финансирования и финансирования недвижимости, в представительствах в Нью-Йорке и Лондоне. В 1991 году переехал в Россию и основал Jensen Group. Он дал интервью MarketMedia.

О компании

Jensen Group инвестирует и управляет объектами торговой, офисной, промышленной, складской и загородной недвижимости. Штаб-квартира компании расположена на Невском проспекте. В число объектов входят: бизнес-центры (Невский проспект, 32, набережная Макарова, 32, и другие), многофункциональные центры (River House), элитные апартаменты и торговые помещения, «Пассаж» (торговый дом и бутик-офис) и «Петровский арсенал».

«Пассаж» — один из самых популярных торговых домов Петербурга. Комплекс состоит из двух зданий общей площадью 21,5 тыс. кв. м. Первое здание площадью 13,3 тыс. кв. м выходит на Невский проспект, 48, а второе площадью 8,2 тыс. кв. м — на Итальянскую улицу. Объект полностью занят арендаторами.

— Помните, какими были ваши первые годы в России?

— Это время было наполнено счастьем. Если определять его одним словом, то это слово будет «приключения». Столько всего происходило каждый день — столько всего начиналось! Я постоянно учился, и мое мировоззрение каждый день менялось. Это было нелегко. Ведь я не привык к анархии. Да, в США меня считали вольнодумцем. По западным стандартам я был безбашенным искателем приключений. А здесь меня воспринимали как зануду. Вот между этими двумя стульями — анархиста и бюрократа — я был вынужден все время балансировать. Противоречия, с которыми сталкивался каждый день, заставляли меня чувствовать себя неуверенно. Ведь до этого я всегда старался придерживаться каких-то правил. А в России правила исчезли. Здесь была анархия, которая удивительным образом уживалась с миллионом запретов и ограничений. Это было одновременно и любопытно, и довольно мучительно.

— В то время многие делали бизнес по понятиям и сталкивались с криминалом. У вашего бизнеса была «крыша»?

— Нет. У нас была охрана. «Крыши» не было. Вообще, я был молод. И даже не осознавал, что мой бизнес может быть опасным. Теперь понимаю, что рисковал. Но рад, что рискнул. Я начал бизнес очень вовремя — в момент зарождения рынка недвижимости в России. Со временем многие возможности, которые были тогда, закрылись. Но зато появилась устойчивая структура рынка, без которой очень трудно жить и работать. Это главный плюс.

— Пересекались ли вы с Владимиром Путиным, который в 1990-е годы работал в Смольном и курировал вопрос иностранных инвестиций?

— Да, он подписывал некоторые документы для наших компаний. Мы встречались. Помню его как спокойного и серьезного человека. Он много работал и, судя по тому, что говорил, был либералом с широкими взглядами, прогрессивным. Но то, что казалось крайне либеральным тогда, сейчас уже таковым не кажется. Время изменилось.

— Вам помогало в работе гарвардское образование?

— Сложный вопрос. Конечно, в России многое устроено иначе — западные законы и правила здесь не работают. Но в Гарварде я не просто изучал законы и правила — я все-таки учился гибко мыслить. Я вижу проблему с разных сторон и могу менять алгоритм решения задачи, если меняется ситуация. И себя самого я постоянно меняю, потому что считаю, что главное достоинство человека — его адаптивность. Это, собственно, и есть главное отличие нашего вида от бактерий. Но чем старше становлюсь, тем больше понимаю, что не могу меняться по команде. Приказ убивает творческую энергию. А это самое главное в любом деле.

— Как изменилась Россия за то время, что вы здесь живете и работаете?

— Она изменилась в большей степени в лучшую сторону: городская среда, качество вещей, уровень жизни людей. Думаю, бабушкам нынешней молодежи в этом смысле жилось гораздо труднее. Но для счастья всегда нужно чувство перспективы. А с этим, к сожалению, сейчас не все радужно. Многим кажется, что грядут темные времена, что те же российско-американские отношения портятся. Но, знаете, когда мне было десять лет, между нашими странами вообще не было отношений, во всяком случае на уровне простого населения. У меня не было ни одного знакомого русского. И было мало шансов познакомиться с кем-то из СССР. А сейчас — пожалуйста. Мир меняется. Многие иностранцы живут и работают в России, и у них много личных связей здесь. Поэтому пропаганда теряет свою всесильность. Мои дети, кстати, выросли в России. Они знают русский язык, они учились в русской школе и спали на двухъярусной кровати. Россия для них — не чужая страна. Она — часть их мира, часть нашего общего мира без границ. Такой мир больше не утопия.

— В 2011 году вы купили универмаг «Пассаж» в самом сердце Петербурга, на Невском проспекте. Почему решили заключить эту сделку?

— Я давно присматривался к универмагу. Но в 1993 году, когда «Пассаж» приватизировали, у меня не было денег на его покупку. Позже, когда галерея была уже в руках Шалвы Чигиринского и холдинга «Адамант», я начал вести с ними переговоры. И в один момент сошлись все звезды: у меня появились финансовые возможности и понимание перспектив инвестиций. Финансово это, конечно, был большой риск. Но локация «Пассажа» меня всегда привлекала. Я уверен, что это одно из самых интересных торговых зданий в городе.

Универмаг «Пассаж»
Универмаг «Пассаж» (Фото: Игорь ​Акимов / ТАСС)

— Во сколько вам обошелся универмаг?

— Сумма инвестиций не является тайной (по данным СМИ, Jensen Group заплатила за «Пассаж» 3 млрд руб.). Но глупо гордиться размером привлеченных денег. Они ежесекундно меняют свой вес. Опять же, на одну и ту же сумму можно сделать много, а можно не сделать ничего. Мы знаем сколько угодно примеров больших инвестиций при жалком результате. И встречаем обратные примеры: впечатляющий итог при небольших вложениях (в этом случае добавленную стоимость создают креативность и работоспособность).

— Каковы ваши критерии успеха?

— Для меня результат складывается из трех условий. Первое: мои инвесторы должны получить больше, чем вложили. Второе: «Пассаж» под моим патронажем должен стать лучше, чем был. Третье: люди, которых я привлек в команду, должны получить удовлетворение от хорошо выполненной работы. Сколько все это стоило в итоге — не важно. Деньги — условность. Они переоценены в нашем мире. Не они составляют главную ценность, по моему убеждению.

— Кто ваши инвесторы?

— В основном это частные предприниматели и семейные компании, которые обладают большим ресурсом. У некоторых семей миллиардные долларовые состояния. И, на мой взгляд, это самые удобные инвесторы для России, поскольку решения в бизнесе они принимают небольшой группой людей. А значит, быстро. Подавляющее большинство инвесторов из США и Европы. Их устраивает, как мы ведем дела. Видимо, благодаря такому консервативному подходу мы до сих пор на рынке.

— Знакомы ли вы с Августом Мейером?

— Да, он мой очень хороший друг. Мы часто с ним видимся. Мы оба родом из одного штата.

— Помните, как впервые пришли в «Пассаж» в роли хозяина?

— Да. Мы с коллегами обследовали здание. Бродили по этажам, открывали забытые двери и чувствовали, что под любой половицей можно найти клад. Удивительное чувство. Я считаю, что самое лучшее, что можно сделать для важного в твоей жизни человека, — это понять его. Так же и со зданием.

Главное — не покупка, не вложение миллионов, главное — почувствовать его уникальность, его суть. И сохранить их.

— А делать деньги? Все-таки это инвестиционный проект, который должен быть эффективным…

— Разумеется. Мы все просчитали, спланировали экономику. Но на старте точно спрогнозировать нашу выгоду не смогли и со временем вынуждены были скорректировать планы. Вы же знаете, что ситуация в России меняется быстро и зачастую драматично. В какой-то момент стало понятно, что все, что мы задумали в «Пассаже», сделать не получится из-за изменений в законодательстве, из-за событий 2014 года и так далее. Например, число западных брендов, которые мы планировали привести в «Пассаж», резко сократилось. Возникла новая рыночная реальность. К ней пришлось адаптироваться.

— Как проводили реновацию?

— Бережно, с самого начала сохраняя все, что представляет историческую ценность здания. Мы провели реставрацию цоколя — вернули тоннелю его исторический облик. Исправили технические проблемы здания (фундамент, гидроизоляция, трещины в стенах). Обеспечили удобный современный доступ на верхние этажи, в том числе на крышу (раньше этого не было). Мы привнесли некоторые новшества, например продлили шахту лифта в цоколь. Но ведь и время не стоит на месте: меняются и люди, и требования к торговой недвижимости. А универмаг в центре города — это не какое-то ископаемое, это живое пространство. У нас была цель — развивать его гармонично и дать ему шанс на долгую и счастливую жизнь.

— Сегодня «Пассаж» — это ваша гордость или ваша головная боль?

— И то и другое. Чаще гордость, но где-то раз в неделю — головная боль. Никуда от этого не денешься. Некоторые проблемы мне реально нравится решать. Например, проблему трафика. Когда мы купили «Пассаж», через него проходили 5 тыс. человек в день. Нам удалось удвоить трафик. И в ближайшие месяцы мы его еще увеличим в два-три раза за счет проведения новых мероприятий, открытия новых магазинов и ресторанов. Кроме того, галерея, которая раньше работала 12 часов, теперь стала круглосуточной. Интересно создавать новые модели покупательского поведения.

— Но в соседнюю «Галерею» заходят 60 тыс. человек в день. А у вас только 10 тыс., хотя по Невском проспекту и Итальянской улице около «Пассажа» проходят 100 тыс. человек в сутки. Вы понимаете, почему люди пока проходят мимо?

— Потому что в нашем универмаге многого пока не хватает. Например, у нас пока нет фуд-корта. А в «Галерее» он огромный. Однако и у нас работает более десяти точек общепита. Честно говоря, это оптимально с точки зрения архитектуры здания и его инженерии. У нас нет цели тягаться с «Галереей» в этом вопросе. У нас другая задача — сделать «Пассаж» элегантным местом для встреч, чтобы люди назначали здесь свидания, чтобы им было здесь интересно, чтобы они начинали свой день у нас и здесь же его заканчивали.

— «Пассаж» очень долго был универмагом. Но вы превратили его в ТРК. Означает ли это, что вы не верите в универмаг как формат торговой недвижимости?

— Обычные универмаги — это скучно. Они все одинаковые: и набор магазинов с общепитом, и похожая архитектура, и даже одинаковое скучное название «универмаг». Таких магазинов — бесконечность. Но я, как покупатель, не хочу идти в «универмаг №255». В этом нет ничего заманчивого, ничего такого, что запало бы мне в душу. Покупателю нужен сюрприз. Поэтому мы хотим собрать в «Пассаже» уникальности — особые товары, особых продавцов, особый общепит, хотим создать особую атмосферу. В этом перспектива.

— Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию в российской торговле?

— Она сложная. Но проблема не только в российской экономике. Она глобальная и связана с обменным курсом рубля. Главная беда не в том, что он низкий, а в том, что нестабильный. А для торговли, и вообще для бизнеса, стабильность — главное условие развития. Инвесторы не могут рассчитать экономику своих проектов. Если делаешь закупки в евро, торговля становится неэффективной. Это основная проблема розницы на данный момент.

— И какие перспективы у российского рынка торговой недвижимости?

— Я думаю, что весь ретейл, вся розница со временем уйдет в онлайн. В США и Великобритании на этом рынке уже доминирует Amazon. В Америке многие торговые пространства пустуют — там невыгодно делать магазины. Люди туда не ходят, они предпочитают все заказать по интернету и получить с доставкой на дом. На российском рынке похожая ситуация. Здесь свои лидеры e-commerce. И наверняка в ближайшее время появятся новые. Они и будут торговать.

— А что делать обычным торговым центрам?

— Они будут менять концепции, превращаться в общественные пространства. Это другая история. Торговым центрам необходима креативность. «Пассаж» в будущем я вижу площадкой для общения и взаимодействия, подобной той, что была здесь во времена Достоевского.

— Как долго вы будете заниматься «Пассажем»?

— Хочу быть связан с ним всю жизнь. Не знаю, в каком качестве: владельца, управляющего, может, просто посетителя… Но понимаю, что нельзя стать бессменным владельцем здания. Я просто временно принял на себя заботу о нем. Но я хочу, чтобы люди столетие спустя, оглянувшись назад, сказали, что я был хорошим хозяином, достойным хранителем этой красоты. Мы ничем не владеем в этом мире, никто из нас. Все, что у нас есть, — это возможность оставить след.

Материал с marketmedia.ru