Робкая экспансия: как застройщики из регионов покоряют Москву
Кто выходит в Москву. Досье
- ГК «Аквилон-Инвест» из Архангельска. Строит 620 тыс. кв. м жилья. В марте вывела на рынок ЖК «Аквилон PARK» в Новой Москве. Готовится анонсировать новые проекты до конца года.
- Seven Suns Development, учреждена в Санкт-Петербурге предпринимателями из Вологды. Возводит 390 тыс. кв. м. В 2019 году компания начала строить ЖК «Сказочный лес» комфорт-класса в СВАО. В ближайшее время планирует запустить еще один проект «В стремлении к свету», также на северо-востоке столицы.
- ГК «РСТИ» (бывший «РосСтройИнвест»), Санкт-Петербург. В строительстве 240 тыс. кв. м. С июля 2019 года возводит премиальный ЖК «11» на Красной Пресне. Продажи откроют до конца этого года.
- «Брусника», Тюмень. Строит 520 тыс. «квадратов». Ведет переговоры с St Michael об участии в проекте «Зорге, 9» на северо-западе Москвы. В 2015-м вышла на рынок Московской области.
Данные об объеме строительства: Единый реестр застройщиков
Как правило, застройщики нечасто выходят за пределы домашних регионов. Однако теперь девелоперов подталкивает в Москву нынешняя реформа — переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Ожидается, что из-за изменений на рынке доходность проектов в регионах станет достаточно низкой, говорит Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга JLL.
За последний год объемы строительства уже сократились в 24 субъектах РФ. Еще в 11 — упали цены на новостройки. Выход в Москву как раз может компенсировать падение прибыльности бизнеса в собственном регионе.
В столице маржинальность проектов гораздо выше, чем регионах. Это можно увидеть, к примеру, по отчетности «Группы ЛСР». Это единственная публичная компания, которая раскрывает данные по рентабельности в разрезе по регионам. Так вот, судя по данным группы, проекты в Москве и Петербурге сравнимы по маржинальности, а в Екатеринбурге рентабельность сильно ниже. (В 2013–2015 годах компания инвестировала в проекты в Москве, например приобрела право застройки ЗиЛа. Возможно, поэтому прибыльность столичного бизнеса в эти годы такая низкая.)
«Если говорить об удельной марже на квадратный метр общей площади, то в регионах она доходит до 10 тыс. руб., тогда как в Москве — в разы больше», — говорит Юлия Никуличева.
В столице выше емкость рынка, более стабилен спрос, идут крупные инфраструктурные стройки и госпрограммы. «Именно сейчас рост интереса может быть спровоцирован, например, возможностью участия в программе реновации (и получению доступа к ликвидным площадкам под застройку)», — полагает Анна Данченок, руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости, PwC в России.
Дмитрий Рогатых, директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест»
«Новостройки в Москве пользуются стабильно высоким спросом. В столице есть перспективные локации, быстрыми темпами развиваются инфраструктура и транспортная сеть. И при этом объем ввода жилья значительно ниже, чем, к примеру, в Санкт-Петербурге (0,28 кв. м на человека в год в Москве и 0,7 кв. м — в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года). То есть конкуренция по факту ниже, а маржинальность проектов выше».
Пока рано говорить о перераспределении рынка из-за прихода региональных игроков. «Совокупно в рамках анонсированных четырьмя компаниями проектов в Москве и Московской области будет построено около 6 тыс. квартир до 2022 года — это менее 5% квартир, проданных только в Москве в 2018 году», — подсчитала Анна Данченок.
Тем не менее у уже вышедших девелоперов амбициозные планы. К тому же в ближайшее время список застройщиков с региональными корнями в столице может расшириться. JLL консультирует нескольких девелоперов, которые обдумывают выход на рынок Москвы, говорят в компании.
К примеру, в столицу могли бы выйти компания «Талан» или ГК «Девелопмент-Юг». Это сильные федеральные игроки, которые уже работают во многих регионах, добавляют в Knight Frank.
Кроме того, о планах выйти в столицу заявляла Setl Group — девелопер №3 по объемам строительства в России. «Планы остались в силе, пока прорабатываем проекты», — говорят в компании.