Как инвесторам строительных проектов уберечься от лишних трат
Заказчик vs инвестор: что говорит закон
В строительстве необходимо разделять понятия заказчика и инвестора. Заказчик — это субъект, определенный Градостроительным кодексом и целым рядом других нормативных актов. Его функции, права и обязанности четко обозначены.
Это юрлицо, которое нанимает проектировщиков, изыскателей, поставщиков, подрядчиков. Оно же получает все необходимые для строительства разрешения, технические условия и допуски. Несет ответственность за соблюдение технологий и правил безопасности во время строительных работ, а в дальнейшем осуществляет пусконаладочные работы и получает разрешение на ввод в эксплуатацию законченных объектов.
Строительный контроль также зона ответственности заказчика, которую он может провести своими силами либо передать сторонней организации. Причем это не только его обязанность, но и инструмент для минимизации рисков.
Практика сложилась так, что заказчик строительства чаще всего и есть инвестор либо юрлицо, аффилированное с инвестором. Но существуют исключения. Например, когда строительство объекта финансируют несколько партнеров, а заказчиком выступает либо один из них, либо специально созданное для этого юрлицо. Иными словами, если заказчик — это в большинстве случаев инвестор, то инвестор далеко не всегда заказчик.
Инвесторы, в том числе миноритарные, не меньше заказчиков заинтересованы в том, чтобы контролировать процесс строительства объекта, в который вложились.
«У них» vs у нас: какие есть инструменты
Контроль строительства со стороны инвестора — общепринятая мировая практика с 40-летней историей. Широкое распространение она получила на Западе в 1990-е годы, когда резко увеличился объем проектного финансирования энергетических и инфраструктурных объектов.
Спрос на их финансирование расширил и список его источников, и арсенал инструментов для снижения рисков (пулинг, секьюритизация и производные ценные бумаги), и число механизмов управления проектами, которые включают технический и финансовый надзор.
Бум проектного финансирования со стороны банков и институциональных инвесторов пришелся на середину 1990-х. С тех пор оно неуклонно растет, несмотря на кратковременные падения в связи с мировыми и локальными экономическими кризисами.
В России финансово-технический мониторинг строительства (Project Finance Survey) пока не настолько распространен и в большей степени освоен кредитными организациями. Они включают это условие в кредитный договор на финансирование проектирования и строительства. Но этим инструментом уже пользуются инвесторы из других отраслей, чтобы контролировать риски в строительстве и обеспечить возврат вложенных средств.
Чем рискует инвестор?
Мировая практика показывает, что наиболее вероятный (и наиболее критичный) риск — это перерасход. На объектах транспорта и инфраструктуры, по оценкам экспертов, он достигает 200% от первоначальной сметы.