РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.
Дмитрий Никитин

Как инвесторам строительных проектов уберечься от лишних трат

Строительство Подрядные работы Право Статьи РБК
Функция строительного контроля для заказчиков проектов предусмотрена законом. Она помогает минимизировать риски. Но заказчик и инвестор — далеко не всегда одно и то же лицо. Какие инструменты есть у инвестора, чтобы контролировать строительство?

Заказчик vs инвестор: что говорит закон

В строительстве необходимо разделять понятия заказчика и инвестора. Заказчик — это субъект, определенный Градостроительным кодексом и целым рядом других нормативных актов. Его функции, права и обязанности четко обозначены.

Это юрлицо, которое нанимает проектировщиков, изыскателей, поставщиков, подрядчиков. Оно же получает все необходимые для строительства разрешения, технические условия и допуски. Несет ответственность за соблюдение технологий и правил безопасности во время строительных работ, а в дальнейшем осуществляет пусконаладочные работы и получает разрешение на ввод в эксплуатацию законченных объектов.

Строительный контроль также зона ответственности заказчика, которую он может провести своими силами либо передать сторонней организации. Причем это не только его обязанность, но и инструмент для минимизации рисков.

Практика сложилась так, что заказчик строительства чаще всего и есть инвестор либо юрлицо, аффилированное с инвестором. Но существуют исключения. Например, когда строительство объекта финансируют несколько партнеров, а заказчиком выступает либо один из них, либо специально созданное для этого юрлицо. Иными словами, если заказчик — это в большинстве случаев инвестор, то инвестор далеко не всегда заказчик.

Инвесторы, в том числе миноритарные, не меньше заказчиков заинтересованы в том, чтобы контролировать процесс строительства объекта, в который вложились.

«У них» vs у нас: какие есть инструменты

Контроль строительства со стороны инвестора — общепринятая мировая практика с 40-летней историей. Широкое распространение она получила на Западе в 1990-е годы, когда резко увеличился объем проектного финансирования энергетических и инфраструктурных объектов.

Спрос на их финансирование расширил и список его источников, и арсенал инструментов для снижения рисков (пулинг, секьюритизация и производные ценные бумаги), и число механизмов управления проектами, которые включают технический и финансовый надзор.

Бум проектного финансирования со стороны банков и институциональных инвесторов пришелся на середину 1990-х. С тех пор оно неуклонно растет, несмотря на кратковременные падения в связи с мировыми и локальными экономическими кризисами.

В России финансово-технический мониторинг строительства (Project Finance Survey) пока не настолько распространен и в большей степени освоен кредитными организациями. Они включают это условие в кредитный договор на финансирование проектирования и строительства. Но этим инструментом уже пользуются инвесторы из других отраслей, чтобы контролировать риски в строительстве и обеспечить возврат вложенных средств.

Чем рискует инвестор?

Мировая практика показывает, что наиболее вероятный (и наиболее критичный) риск — это перерасход. На объектах транспорта и инфраструктуры, по оценкам экспертов, он достигает 200% от первоначальной сметы.