РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
РБК Pro
— сервис для вашего бизнеса. Зарегистрируйтесь и получите доступ ко всем материалам. Первые 30 дней бесплатно.

Худшее впереди: каким регионам будет больнее всего от перехода на эскроу

Строительство Недвижимость Финансы Жилая недвижимость Банки Статьи РБК
В каждом четвертом регионе России началось сокращение объемов строительства. Почему прогнозы Минстроя о последствиях реформы рынка «долевки» могут оказаться слишком оптимистичными и каким регионам придется тяжелее всего, изучил «РБК Pro»
Фото:Андрей Рудаков / Bloomberg
Фото: Андрей Рудаков / Bloomberg
Министерство строительства и ЖКХ прогнозирует, что переход на эскроу-счета снизит объемы ввода жилья. Однако спад должен продлиться недолго: слабые компании уйдут, их место займут сильные игроки. К 2021 году рынок должен восстановиться, рассчитывают в Минстрое. А уже к 2024-му по заданию президента ввод жилья должен вырасти в 1,5 раза, до 120 млн кв. м в год.

Статистика из большинства регионов страны заставляет усомниться в таких прогнозах. Падают не отдельные слабые компании, а региональные рынки в целом.

Рынки начали падение

Реформа долевого строительства 1 июля только вошла в активную фазу, а региональные рынки уже начали сжиматься. За последний год, с мая 2018-го, объемы текущего строительства существенно сократились в 24 регионах. Существенно — это на 5% и более.

Сильнее всего, на 25–30%, объемы строительства упали в Омской, Тамбовской областях, Хакасии. На 18%, то есть на 1 млн «квадратов», меньше теперь возводят в Ленинградской области. И это на фоне Москвы и Петербурга, где девелоперы «гонят» стройку, запасаясь проектами, которые можно будет завершить по старым правилам.

«Думаю, есть две причины: лидеры рынка четко понимают величину потребительского спроса и вводят в продажу новое предложение строго в соответствии с ним, защищая рынок от перегрева. Игроки поменьше, в свою очередь, избегают риска новых инвестиций в условиях неопределенности и ждут, что будет с рынком в среднесрочной перспективе: каков будет спрос на дорожающий ввиду новых правил продукт, каковы будут цены, конкурентная ситуация», — говорит Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса компании «Столица Нижний». В Нижегородской области объем строящегося жилья тоже упал на 11%.

Реформа как гвоздь в крышку гроба

Глядя на федеральную статистику, может показаться, что на рынке жилья все отлично: за прошлый год продажи сильно выросли, увеличились цены и текущий объем строительства. Однако на региональном уровне все не так радужно.

Рост отрасли обеспечивает только треть российских регионов, остальные две трети стагнируют или падают.

Регионы все больше расслаиваются по уровню благосостояния. И лучшая тому иллюстрация — статистика Росреестра по продаже строящихся квартир. В 2014 году на топ-10 самых крупных региональных рынков приходилось 54% сделок. В 2018-м — уже больше 60%. То есть на большую часть страны — 75 регионов — приходится только 40% рынка строящегося жилья. Еще быстрее растет доля двух столиц (Москва и Московская область, Петербург и Ленинградская область). Четыре года назад на эти рынки приходилось 28% сделок. Теперь — 39%. То есть в Московской и Петербургской агломерациях продают столько же жилья, сколько в 75 регионах страны.

Большинство регионов страны до сих пор не вышло из кризиса 2015 года. Спрос падает, цены повышать крайне сложно. Даже низкие ставки по ипотеке не стимулируют рынок, а просто поддерживают продажи, говорят строители.

«Основная причина снижения объемов строительства — катастрофическое падение реальных доходов населения и, как следствие, падение платежеспособного спроса», — говорит Владимир Андреев, директор по развитию «Унисто Петросталь» из Ленинградской области.

Сложнее всего ситуация в Сибири, на Урале и Кавказе. За три года в Челябинской области число договоров долевого участия упало в четыре раза, с 36 тыс. до 9 тыс., а в Томской и Омской областях — в три раза, до 1 тыс. и 3,5 тыс. ДДУ соответственно.

Падает число сделок и в Центральной России. Несмотря на ипотечный бум, в прошлом году количество договоров снизилось в Липецкой, Белгородской, Ярославской, Орловской областях.

Переход на банковское финансирование ускоряет падение отраслей в регионах. Рынок покидают девелоперы, у которых нет ни собственного капитала, ни доступа к банковскому финансированию.

«Долевое строительство резко упало в 2018 году. Связано это с решительными изменениями в 214-ФЗ. Сегодня фактически долевое строительство заменено на проектное банковское финансирование. Пока мы видим, что последствия плачевные, потому как отток денег произошел, а притока, к сожалению, пока нет», — говорил в феврале Евгений Паршуто, замгубернатора Томской области.

Метания законодателей подлили масла в огонь. Сначала строителям обещали, что на счета эскроу перейдут только новые проекты, в которых первый договор долевого участия заключен после 1 июля 2019 года. Потом оказалось, что все не так и с июля на эскроу перейдут все объекты. Наконец, в апреле вышли компромиссные критерии для достройки по старым правилам.

«Тем самым принятые изменения вновь потрясли строительную отрасль и сделали малорентабельными и нереализуемыми ряд уже начатых проектов, которые были профинансированы инвесторами из расчета работы по старой схеме», — объясняет Станислав Николенко, первый заместитель председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» из Краснодарского края.

35 млн рискованных метров