Заповедник для целевых покупок: стоит ли строить в России ретейл-парки
Ретейл-парки — новый формат торговой недвижимости на российском рынке. Общая площадь наших ретейл-парков едва превышает 1 млн кв. м. Для сравнения: в маленькой Германии их 8,5 млн кв. м. А в целом в старушке Европе — более 40 млн кв. м. Причем ретейл-парки развиваются значительно быстрее других форматов торговой недвижимости: во Франции на них приходится 54% новых торговых объектов, в Англии — 17%, в Италии — 10%.
В чем феномен такого бурного развития? Конечно, в спросе. Причем со стороны всех участников процесса: и девелоперов, и ретейлеров, и покупателей, пишет в колонке на MarketMedia Екатерина Гресс, председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор «IDEM — Консультанты по торговой недвижимости».
Что такое ретейл-парк? За чертой города берут участок, делают там большую парковку, вокруг которой строят «якоря» — гипермаркеты нескольких видов (продуктовый, DIY, спортивный, fashion). Между ними появляются более мелкие магазины, общепит, другая инфраструктура. Но нет торговой галереи — все торговые площади выходят сразу на парковку. И в этом — большое преимущество ретейл-парков перед классическими торговыми центрами.
Сколько в классическом молле арендопригодных площадей? Обычно 50–60%. Остальное — это помещения общего пользования и технического назначения. Только за счет отсутствия торговой галереи проект ретейл-парка дает экономию 20–25% общей площади объекта и до 40% бюджета на строительство. Причем в ретейл-парке в аренду сдается 100% площадей, даже подсобные помещения. Прибавьте сюда стоимость земли, которая за городом значительно ниже, чем в городской черте, и вы получите привлекательную экономику ретейл-парков для девелоперов. Опять же, эти проекты можно развивать поэтапно и даже под конкретных заказчиков. Это тоже большой плюс.
Ретейлерам этот формат также сулит много позитива.
- Во-первых, аренда площадей в ретейл-парках ниже, чем в обычных торговых центрах. Почему? Потому что собственник, сэкономивший на стоимости земли и строительстве, может себе это позволить.
- Второй плюс — высокая конверсия и больший, чем обычно, средний чек, поскольку люди совершают специальную поездку, которая должна себя оправдать.
- Третий момент — синергия с магазинами других товарных групп. Да, публика обычно посещает ретейл-парки с конкретной целью. Но шопинг есть шопинг, и доля перекрестных покупок все равно оказывается на уровне 30–35%. Третий бонус — «эффект гравитации». Обычно ретейл-парки — это большие проекты. И чем они крупнее, тем шире их охват: такие моллы посещают люди не только из соседнего города, но также из области и даже из других регионов.
Почему же покупатели готовы преодолевать большие расстояния, добираясь до ретейл-парков?