«Серебряное цунами»: выгодно ли инвесторам строить дома для пожилых
Население нашей планеты неуклонно стареет. В 2018 году численность жителей Земли старше 80 лет составила 125 млн человек. По данным Всемирной организации здравоохранения, к 2050 году их число достигнет 2 млрд, к тому времени это будет пятая часть населения. Согласно прогнозам McKinsey Global Institute, уже к 2030 году люди в возрасте 60+ сформируют объем потребления в $4,4 трлн. Тенденция, получившая название «серебряное цунами», не обошла стороной и Россию. Для инвесторов сегмент строительства домов для пожилых имеет огромный потенциал.
Что нам стоит дом построить
В России спрос в сегменте строительства для пожилых сильно опережает предложение. Уже сегодня в российских домах престарелых не хватает 1 млн мест. Только Москве и области требуется 200 тыс. мест. Чтобы полностью удовлетворить этот спрос, необходимо инвестировать в строительство домов престарелых более 500 млрд руб. Для понимания, бюджет Подмосковья на 2019 год, как ожидается, немногим превысит 555 млрд руб.
Сегмент строительства домов для пожилых почти не освоен, но инвесторы уже проявляют первый робкий интерес. К примеру, недавно мы спроектировали частный Центр активного долголетия в подмосковной Малаховке и несколько типовых интернатов с психоневрологическим отделением для пожилых людей.
Оценить объем инвестиций в строительство можно на примере дома престарелых на 180 мест (такое количество постояльцев обеспечивает минимальную прибыльность). Пациентов размещают по отделениям в зависимости от их потребностей. В странах с более развитой геронтологической инфраструктурой пансионаты бизнес-класса вмещают 30–60 постояльцев. Они рассчитаны на состоятельных пожилых людей либо строятся в рамках благотворительных проектов.
Структура трат при строительстве дома для пожилых
В строительство объекта на 180 мест на территории, где уже развита инженерная инфраструктура, придется вложить от 900 млн до 1,2 млрд руб.:
- комплексная разработка проекта стоит около 25 млн руб.,
- проектно-изыскательные работы — еще порядка 5 млн руб.,
- непосредственно строительство — около 850 млн руб.,
- специализированное оснащение и оборудование — порядка 100 млн руб.
Если инженерные сети на строительной площадке требуют модернизации, понадобится еще около 300 млн руб. Если инфраструктуру придется создавать с нуля, стоимость строительства может вырасти до 5 млрд.
Такой объем инвестиций позволит создать комфортную среду для пожилых, позволяющую им сохранять человеческое достоинство и здоровье.
Инвестор может сэкономить на строительстве в ущерб гуманности и комфорту. Например, он может поселить в одной комнате не одного-двух человек, а пять-шесть. Кроме того, инвестор может сократить расходы, использовав не специализированную, а обычную мебель. Качественные кровати с вертикализаторами, устойчивые стулья, инвалидные кресла стоят дорого. К примеру, специализированный стул обойдется в $75–150, обычный — в $5, но он опасен для здоровья, может не выдержать, сломаться и привести к травмам.
Строительство дома для пожилых с нуля обойдется на 70% дешевле, чем реконструкция старого здания, где могут понадобиться дополнительные лестницы, установка лифтов, обновление инженерных сетей, надстройка еще одного этажа.
Когда окупятся вложения
Пока о прибыли для инвесторов строительства домов для пожилых говорить рано: этот сегмент рынка недвижимости раскачивается очень медленно. Инвестиции окупятся через семь-девять лет. В перспективе же это очень прибыльный бизнес.
Основная статья дохода для девелоперов — плата постояльцев за место. В Центре активного долголетия в Малаховке один день проживания стоит от 4 тыс. до 14 тыс. руб. в зависимости от программы. Такая стоимость соответствует ценнику в тех странах, в которых этот сегмент рынка уже достаточно хорошо развит.
Огромную помощь сыграло бы упрощение требований к строительству таких помещений. Существующие нормы устарели и вынуждают инвесторов нести ненужные траты. А теперь о том, какие нюансы стоит учесть при строительстве дома для пожилых.
Правила строительства домов для пожилых
Правило № 1: безбарьерная среда
Это важное условие комфортной жизни пожилых людей. В таком здании нет порогов, поручни расположены на разной высоте, везде, где необходимо, есть пандусы и лифты, а ширина дверных проемов и проходов достаточна для использования колясок и каталок.
Правило № 2: понятная навигация
Людям старшего возраста тяжело запоминать цифры и буквы. В качестве указателей для них используется цветовая или световая навигация. Например, стены каждого отделения красят в определенный цвет, а рядом с каждой дверью размещают репродукции картин, фотографии, иные опознавательные знаки, которые помогают постояльцам найти свои комнаты.
Правило № 3: гуманность и приватность