Читайте РБК без баннеров

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Лента новостей
PRO Все новости
На следующую смену парадигмы в ретейле уйдет 10–15 лет Интернет-торговля, 17:20 Добрая экономика: как работают социальные инновации HR, 16:33 LinkedIn и машинное обучение: как меняется HR-индустрия HR, 15:10 Уберизация креатива: как эволюционирует рынок маркетинговых услуг Маркетинг, 14:01 Ключевые события продуктового ретейла. Дайджест новостей Потребительские товары, 13:07 Изменения в международных налоговых договорах — 2019 Право, 12:47 Когда цель трогает всех: как изменить корпоративную культуру HR, 12:16 Презентация: как убедить инвестора в высоте золотых гор Менеджмент, 11:05 Расслабь свое эго: как сделать компанию менее зависимой от владельца Менеджмент, 10:07 Почему России не подходит зарубежный опыт применения эскроу-счетов Недвижимость, 09:00 Почему в Черном море хотят запретить промышленный вылов диких мидий Пищевая промышленность, 08:31 Зачем блогеры и крупнейший профсоюз затеяли войну с Google — Bloomberg IT, 08:15 Глава Melon Fashion Group Михаил Уржумцев: зачем мы купили Sela Потребительские товары, 16 авг, 17:49 Налоговый квест: как стать резидентом территории опережающего развития Право, 16 авг, 16:36
 
0 
Заур Алескеров Осторожные инвестиции: как не разориться при входе в девелоперский проект
Право
О том, что должны обязательно проверить юристы инвестора, прежде чем он вложится в девелоперский проект

К чему приводит недооценка проекта

Для начала приведу примеры негативных последствий, к которым привели неосторожные действия инвестора при входе в девелоперский проект (речь идет как о прямой покупке земельного участка, так и о вхождении в проект через покупку долей в компании, владеющей земельным участком).

Инвестор купил несколько производственных комплексов за 5,25 млрд руб. Его консультанты разработали проект по редевелопменту. После чего без разрешительной документации начали строить на купленной земле апартаменты и продавать их.

Чем обернулась неосмотрительность инвестора

Надзорные органы приостановили строительство и оштрафовали собственника на сумму более 200 млн руб.

Международная производственная компания решила построить большой завод в Московской области. Она купила на торгах имущественный комплекс, который предварительно проверила международная юридическая фирма. После покупки комплекса выяснилось, что разрешение на строительство завода оформить нельзя: границы земельного участка законно не установлены, поэтому права на него не оформлены.

Чем обернулась неосмотрительность инвестора

Реализация проекта стоимостью порядка €20 млн (1,46 млрд руб.) остановилась на несколько лет.

Инвестор купил на торгах земельный участок для строительства жилого комплекса на 300 тыс. кв. м. Он упустил из виду тот факт, что постановление правительства Москвы о схеме реорганизации территории, где находится купленный участок, отменено.

Чем обернулась неосмотрительность инвестора

В итоге на участке разрешили построить только 80 тыс. кв. м жилья. Инвестор мог вернуться к ранее утвержденным технико-экономическим показателям с помощью проекта планировки территории, но на его разработку могло уйти два-три года. Инвестор отказался от этого шага, понеся потери в размере около 2 млрд руб.

Как снизить риски

Шаг № 1. Провести юридическую проверку проекта

1. Изучить права продавца на недвижимое имущество (история возникновения, изменения и прекращения прав), а также его обязательства перед госорганами и контрагентами.

Как это сделать

  • Запросить в Росреестре выписку из ЕГРН или краткие сведения об объекте недвижимости.
  • Проверить на сайте Минстроя список разрешений на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию.
  • Отследить в банке решений арбитражных судов и на сайтах судов общей юрисдикции обязательства продавца перед контрагентами и государством.
  • Изучить на сайте Федеральной службы судебных приставов России исполнительные производства в отношении продавца.

Эта информация обезопасит инвестора от судебных споров в будущем.

2. Структурировать сделку по вхождению в проект, оценить условия такой сделки и правовые последствия при заключении.

У каждого инвестора есть юристы (внутренние или внешние консультанты), от квалификации которых напрямую зависит качество экспертизы. Нередки случаи, когда юристы ограничиваются проверкой документов, предоставленных продавцом, но не делают запросы в соответствующие госорганы. К примеру, не запрашивают в Федеральной налоговой инспекции (ФНС) информацию о долгах продавца перед бюджетом. Эта информация важна, так как налоговые задолженности могут привести к банкротству компании.

3. Уточнить в местной администрации или органе строительного надзора текущий статус реализации проекта строительства.

Подготовка и направление такого запроса — нестандартный этап проверки. Юрист должен точно понимать, по какому вопросу и куда лучше обращаться. Госорган может ответить формально. Тогда следует по возможности поднять всю информацию, касающуюся территории. На этом этапе будут важны опыт и деловые наработки юриста.

Шаг № 2. Провести техническую экспертизу проекта

В ходе технической экспертизы анализируются:

  • разрешительная и проектная документации;
  • качество конструкций здания и инженерных систем (при вхождении в проект на стадии строительства);
  • затраты (в случае вхождения в проект на стадии строительства изучаются затраты на строительно-монтажные работы, проектирование, подключение к инженерным сетям; в случае вхождения в проект на ранней стадии — затраты на проектирование, подготовку площадки и подключение к инженерным сетям);
  • заложенные инженерные нагрузки и возможности их обеспечения;
  • запланированные инженерные спецификации здания и оборудования; предполагаемый график реализации проекта.

На этом этапе нередко забывают про градостроительные нормы и планы, которые могут помешать девелоперскому проекту.

Рекомендую инвестору также проанализировать:

  • планы города по развитию улично-дорожной сети;
  • планы изъятий под улично-дорожные сети;
  • планы изъятий под прокладку городских коммуникаций.

Один из наших клиентов не предполагал, что в границах земельного участка промышленного назначения, который он планировал использовать для строительства жилого дома, проходит техническая зона городских коммуникаций и метрополитена. Коммуникации ограничивали разработку и реализацию девелоперского проекта.

Стоит получить в специализированных городских службах подробные данные по техническим зонам, чтобы понимать, как они могут отразиться на проекте. Например, в Москве информацию о развитии улично-дорожной сети можно узнать в департаменте жилищно-коммунального хозяйства, про технические зоны метрополитена — в ГУП «Московский метрополитен».

Шаг № 3. Провести экономическую экспертизу проекта

Пожалуйста, представьтесь, чтобы получить бесплатный доступ