Как определить объективную цену московской новостройки
Из чего складывается цена
Набор факторов, определяющих цену квартиры в новостройке, давно известен: это местоположение, характеристики квартиры и ЖК, репутация застройщика, социальная и коммерческая инфраструктура в окружении.
Каждый из них можно разделить на более мелкие части: например, местоположение характеризуется расстоянием до центра города, станции метро, ближайшей остановки, крупной магистрали и др. А при оценке социальной инфраструктуры анализируется близость школ, детских садов, поликлиник. Изучение цен на аналогичные объекты в ближайшем окружении не всегда дает объективную картину и не позволяет учитывать изменение качественных характеристик в динамике. Как, например, изменится цена продажи квартиры в ЖК при строительстве детского сада? На сколько процентов позволит увеличить стоимость установка окон «в пол»?
«Оцифровка» факторов, из которых складывается цена, и применение прогностического моделирования на основе анализа больших данных позволяет застройщику оценить влияние каждого из факторов, измеряемое в рублях потенциальной выручки, без оглядки на субъективные оценки.
Как это работает
Для создания прогнозной модели определения цены мы проанализировали более 25 тыс. объявлений о продаже квартир в 331 жилом комплексе Московской области (использовались данные открытых источников, собственная аналитическая база PwC). Для каждого объявления было собрано около 40 ценообразующих факторов. Анализ данных производился методами машинного обучения. Впоследствии модель тестировалась на 20 жилых комплексах.
Ниже представлена десятка самых важных факторов. Значимость каждого из них в формировании цены составляет от 3 до 10%, в совокупности они определяют около 50% цены продажи.
Эти факторы можно разделить на три основные группы:
- Местоположение (расстояние до центра города, метро и МКАД, расположение в муниципальном округе).
- Характеристики жилого комплекса (этажность дома и площадь квартиры) и рейтинг застройщика, который рассчитывается по количеству реализованных объектов и домов на этапе строительства.
- Инфраструктура (расстояние до ближайшего детского сада и торгового центра).
Чтобы определить степень влияния одного фактора на цену при неизменных остальных, мы рассчитали средние цены продажи квартир и определили, как изменяется стоимость квадратного метра жилья в результате изменения наиболее значимых факторов из каждой группы.