Стадия принятия: как девелоперы готовятся к переходу на эскроу

Строительство Статьи РБК

За полгода застройщики резко сменили риторику о реформе в отрасли. В декабре они посыпали голову пеплом, теперь говорят о болезненном оздоровлении рынка. РБК изучил, какие стратегии избрали девелоперы для перехода на проектное финансирование

Когда 22 апреля правительство опубликовало критерии для достройки проектов по старым правилам, застройщики выдохнули. В декабре Госдума утвердила поправки в закон о долевом строительстве. По ним с 1 июля 2019 года все новостройки разрешалось продавать только через счета эскроу. То есть рынок объемом 5,7 трлн руб. должен был за полгода перейти от привлечения денег дольщиков на проектное финансирование через банки.

Бессчетное количество встреч с руководством Минстроя и «Дом.РФ» не прошли даром. Девелоперы пролоббировали появление переходного периода: большую часть проектов все же можно будет достроить по старым правилам, привлекая средства напрямую у дольщиков.

После 1 июля дома можно будет достроить без проектного финансирования и эскроу-счетов, если:

заключены договоры долевого участия (ДДУ) на 10% продаваемых площадей;
степень готовности составляет:

— 30% — в общем случае;

— 15% — при реновации, наличии договора о комплексном освоении или развитии территорий, наличии соглашений о передаче в казну соцкультбыта или расселении аварийного жилья. А также если градплан предусматривает строительство или реконструкцию инженерной инфраструктуры, детсадов, школ, поликлиник;

— 6% — для федеральных застройщиков; для инвестпроектов на государственной земле, которые инициировала власть региона; при достройке проблемных объектов.

Степень готовности высчитывается как среднее арифметическое между долей понесенных затрат от общей стоимости проекта и процентом готовности конструкций. То есть девелопер может построить дом на 20%, но оплатить заранее 40% всех материалов и работ. Тогда здание все равно можно будет достроить по старым правилам. Если застройщик и региональные чиновники разойдутся в оценке готовности дома, вопрос рассмотрит комиссия в Минстрое.

Крупные проекты в московской и петербургской агломерациях смогут по-прежнему строиться на деньги дольщиков при готовности 15%, говорят участники рынка. Практически все девелоперы строят инфраструктуру за свой счет и передают ее государству.

Под норму о 6-процентной готовности конструкций пока подпадают всего два федеральных застройщика: Группа ЛСР и ГК «ПИК». Они возводят более 4 млн кв. м, работают как минимум в четырех регионах и включены в перечень системообразующих организаций 2015 года. Все это необходимые условия, указанные в постановлении правительства.

Региональные власти при желании смогут смягчить критерии для достройки объектов без эскроу на своей территории. Но в этом случае им придется завершать новые долгострои за свой счет. «Пока большого желания на этот счет у субъектов нет», — говорил в апреле вице-премьер Виталий Мутко.

В ближайший месяц Минстрою предстоит:

создать комиссию по определению федеральных застройщиков, которые смогут достраивать проекты при 6-процентной готовности;
создать комиссию для рассмотрения споров между застройщиками и региональными органами.

Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group:

«Первоначально планировалось установить довольно высокие пороги для сохранения возможности работы без счетов эскроу. Однако предложенные в итоге критерии можно оценить как компромиссные и приемлемые для большинства застройщиков».

Рынок поделится надвое

Что станет с рынком после 1 июля, похоже, не знают даже в правительстве. Виталий Мутко оценивал, что по старым правилам будет достраиваться 95% жилья, то есть 105,5 млн кв. м. Перевести на эскроу-счета придется всего 5,3 млн кв. м.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин дает совершенно другие цифры. По его мнению, рынок поделится пополам. «Порядка 50% проектов смогут продолжить свою работу по старым правилам после 1 июля», — говорил он в середине апреля.

У региональных чиновников третье мнение. В Москве на средства дольщиков продолжат строиться 60–70% проектов. В Санкт-Петербурге — тоже свыше 60% жилья.

Ближайшие два-три года старая и новая схемы продажи жилья — ДДУ и эскроу — будут существовать параллельно. Это приведет к росту ценовой конкуренции. Строительство на заемные средства дороже на 5–10%. Это значит, что проекты, достраивающиеся по старым правилам, получат существенное преимущество, говорят девелоперы.

Больше того, некоторые площадки, соседствующие со «старыми» проектами в массмаркете, могут быть заморожены. Банки не откроют проектное финансирование, если под боком конкурент продает то же жилье, но на 10% дешевле.

Рынок вступает в полосу турбулентности. Тем не менее застройщики подготовились к ней, насколько это возможно. РБК обнаружил несколько стратегий, от консервативной до высокорискованной.