РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно

Прогнать ностальгию: почему устаревшие универмаги трудно переделать

Ретейл Недвижимость Статьи MarketMedia
Практически в каждом российском городе есть универмаг, а то и несколько. Это наследие советского прошлого, которое не так-то просто переделать на современный лад и превратить в эффективный объект ретейла. Но это можно сделать, зная некоторые секреты
Фото:Донат Сорокин / ТАСС
Фото: Донат Сорокин / ТАСС

Центральные универмаги есть во всех крупных российских городах. А в крупных мегаполисах — даже в каждом районе. В советское время они выполняли роль «кормильцев», а заодно и центров моды. Эту же функцию сегодня выполняют торговые центры. Но площади в универмагах не сдавались в аренду, а управляло ими государство: товар закупали централизованно и заводили на единую кассу, пишет MarketMedia.

После развала Советского Союза универмаги стали пустеть — они не выдерживали конкуренции с новыми торговыми форматами, которые появились в стране. Но судьбы их складывались по-разному. Те универмаги, что были расположены неудачно, например на окраинах районов больших мегаполисов, изменились до неузнаваемости.

Одни превратились в объекты стрит-ретейла с отдельными входами, другие — в монобрендовые магазины, третьи — в офисы. В Москве, правда, чудом сохранились районные универмаги «Лейпциг» и «Бухарест», с которыми начала работать компания «Холдинг центр», заточенная на классику жанра в ретейле. Но это скорее исключение, чем правило.

А универмаги с более престижной локацией подвергали реновации. Например, «Детский мир» в Москве со временем стал торгово-развлекательным центром ЦДМ, а «Военторг» — торгово-офисным комплексом «Воздвиженка».

Benetton Group переделала Краснопресненский универмаг под флагманский магазин бренда, который работает уже 17 лет. А универмаг «Москва» на Ленинском проспекте несколько раз подвергался реновации, и сейчас там работает пул арендаторов из сетевых брендов: «Азбука вкуса», «Детский мир», «М.Видео», «Л’Этуаль» и др. Флагманские универмаги Петербурга — «ДЛТ» и «Пассаж» — выбрали другой путь: они переформатировали пространство и привлекли операторов высокого ценового сегмента.

Особая ситуация в регионах. Провинциальные ЦУМы и ГУМы, которые традиционно строили на лучших улицах городов (в центре, на пересечении крупных транспортных потоков или вблизи вокзалов), со временем стали большими торговыми центрами. Но люди по старой памяти многие из них до сих пор называют универмагами. Хотя, по сути, это уже не классические department store, а обычный арендный бизнес или в лучшем случае сочетание собственной закупки универмага со сдачей торговых площадей аренду.

Современный и не всегда торговый

Вниманием инвесторов старые универмаги не обделены — многие хотят иметь торговый комплекс в сердце города. Но качественные объекты, созданные на их основе, можно сосчитать по пальцам. Потому что реновация универмага — очень сложная история.

«Да, универмаги расположены в самых лучших местах. Но этим их плюсы и исчерпываются. Многие универмаги создавались по типовому проекту. И вся их архитектура и внутренняя организация не соответствуют современным принципам ретейла», — констатирует Екатерина Гресс, генеральный директор «IDEM-Консультанты по торговой недвижимости», которая исследовала много региональных универмагов на предмет реконцепции.

«Самой главной проблемой при реконструкции таких объектов является проведение новой инженерии — сетей электроснабжения, противопожарной защиты и пр. Требования к торговым объектам по инженерным коммуникациям очень высокие. А провести их без нарушений порой мешают охранные ограничения (многие здания универмагов или их отдельные детали являются памятниками архитектуры, поскольку были построены в XIX и начале XX века). Работа оборачивается большой финансовой нагрузкой, которую не всякий частный инвестор может потянуть в одиночку», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Ольга Кожевникова.

«К счастью, многих универмагов, построенных в 1970-х и 1980-х годах, проблема согласований с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) не коснулась. Например, универмаг «Московский» на площади трех вокзалов, да и многие другие объекты, возведенные в поздний период советской эпохи, в общедоступном списке объектов культурного наследия уже не значатся», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.

Но и без охранного ярлыка старые универмаги — не самый легкий объект для переделки. У большинства из них нет парковок, большие трудности с подъездом, низкие потолки, нет пассажирских лифтов и эскалаторов, разные уровни этажей, огромные площади под складское хозяйство. «Кстати, последний факт практически сводит на нет любые варианты реконструкции. Переделать под торговые площади бывшие столовые, комнаты отдыха, ателье, фабрики-кухни, которые в изобилии есть в планировках старых универмагов, — чрезвычайно трудоемко и дорого», — говорит Екатерина Гресс.

Но она уверена, что любому старому универмагу можно найти достойное современное применение. «Да, работа по исправлению их коммерческой и архитектурной концепции кропотливая — не все за нее берутся. И занимает она не менее трех месяцев. Но это интересная работа, которая повышает профессиональную планку», — поясняет Екатерина Гресс.

В качестве примера она приводит ЦУМ на центральной улице Новосибирска, реконцепцию которого проводила. «На момент аудита посещаемость этого торгового комплекса была настолько низкой, что мне никто не поверит, — а именно 200 человек в день! Но, изучив историю объекта, мы поняли, что местные жители его любят и хотят, чтобы он развивался. Мы разработали коммерческую и архитектурную концепцию универмага и дизайн его внутреннего пространства. Изменили входную группу, чтобы сделать объект более светлым и современным. Полностью избавили его от имиджа 1990-х — всякой безвкусицы и ларьков. В обновленном ЦУМе будут представлены марки сегмента «средний+», там появится фуд-холл, большой книжный магазин, рестораны и кофейни. Надеюсь, он станет новым культовым местом Новосибирска», — говорит Екатерина Гресс.

Еще один пример удачной реконцепции — это бывший универмаг «Башкортостан» в Уфе, который превратили в лайф-стайл-центр «Башкирия». «На момент, когда было принято решение о реконцепции, объект «вытягивал» последние соки из локации, а его архитектурный облик и планировки не выдерживали никакой критики. Причем уже были озвучены планы по строительству ТРЦ «Планета» — очень крупного объекта, который попадал во вторичную зону обслуживания универмага, чем практически его добивал. Поэтому в обновленном проекте собственник решил сделать упор на досуговую функцию. Супермаркет на цокольном этаже заменили на фреш-маркет со свежими фермерскими продуктами и восточным базаром. На первом этаже разместили многофункциональный центр (МФЦ) на 600 услуг. А верхние, неликвидные этажи отдали под творческие и обучающие проекты: арт-студии, музыкальные, танцевальные и театральные кружки, техношколу и event-холл. Сегодня посещаемость «Башкирии» составляет порядка 14 тыс. человек в день — это в два раза выше, чем до реконцепции. Причем уже через полтора года досуговые форматы вышли на уровень аренды, сравнимый с торговыми площадями. Так старый универмаг получил вторую жизнь», — рассказала Екатерина Гресс.

«Общие принципы обновления универмагов вряд ли можно выделить, ведь у каждого из них своя уникальная история. Но успех новой концепции в старом здании в первую очередь определяет качественный состав арендаторов», — уверена Полина Жилкина.

«Собственникам таких зданий бывает непросто принять решение о закрытии приносящего хорошую выручку объекта для капитального ремонта или реконструкции», — поясняет старший аналитик департамента исследований рынка Colliers International Константин Будагян.

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Поэтому судьба некоторых ЦУМов огорчает. «Например, Ижевский ЦУМ распродан по частям и выглядит, мягко говоря, плохо, даже несмотря на центральную локацию. В регионах немало таких примеров», — заключает Екатерина Гресс.

Выбор нового поколения