РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно

Какие проблемы ждут застройщиков из-за недоустановленных «вредных зон»

Строительство Недвижимость Право Статьи РБК
Какие последствия ждут застройщиков из-за новых правил установления санитарно-защитных зон, рассказывает Андрей Кирсанов, заместитель гендиректора MR Group
Фото:Антон Новодережкин / ТАСС
Фото: Антон Новодережкин / ТАСС

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) — специальная территория с особым режимом использования. Она устанавливается вокруг объектов и производств, которые воздействуют на среду обитания и здоровье человека, таким образом, чтобы снизить это воздействие.

Кто может установить санитарно-защитную зону

По закону устанавливать, изменять или прекращать существование санитарно-защитных зон может Роспотребнадзор или территориальные органы ведомства.

Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными с момента внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Как устанавливались санитарно-защитные зоны по старым правилам

Ранее порядок установления санитарно-защитных зон регулировался СанПиН (номер — 2.2.1/2.1.1.1200-03, название правил — «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»).

Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны должен был разрабатываться последовательно. Сначала определялась предварительная санитарно-защитная зона, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитное поле и др.). Потом устанавливалась окончательная зона — на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

Установить СЗЗ или изменить размер установленной СЗЗ могли только главные государственные санитарные врачи России или субъекта РФ или их заместители в зависимости от класса опасности вредного объекта.

Что изменится для застройщиков из-за новых правил установления СЗЗ

В марте 2018 года правительство утвердило новый порядок установления санитарно-защитных зон (постановление от 03.03.2018 № 222). В августе был принят федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 342-ФЗ).

Согласно ст. 26 этого закона с 1 января 2020 года недоустановленные, то есть ориентировочные и расчетные (предварительные), санитарно-защитные зоны перестанут существовать.

Системный анализ градостроительного и земельного законодательства, а также законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения приводит нас к следующим выводам.

  1. В СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 не предусмотрено применение ориентировочных санитарно-защитных зон, в этих правилах использовался только термин «ориентировочный размер».
  2. Ни новые, ни старые правила не предусматривают установление расчетных, а тем более ориентировочных, санитарно-защитных зон.
  3. Предусмотренная СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 расчетная санитарно-защитная зона носит предварительный характер и не предназначена для самостоятельного использования без подтверждения расчетных параметров результатами натурных наблюдений и измерений.
  4. Правовых оснований для внесения в правила землепользования и застройки, а также в градостроительные планы земельных участков так называемых ориентировочных и расчетных санитарно-защитных зон не имеется.
  5. Согласно новому порядку изменению подлежат только установленные санитарно-защитные зоны.
  6. Внесению в правила землепользования и застройки, а также в градостроительные планы земельных участков подлежат только санитарно-защитные зоны, установленные в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 или новыми правилами.
  7. Недоустановленные, то есть так называемые ориентировочные и расчетные санитарно-защитные зоны, которые необоснованно отображены в генпланах и правилах землепользования и застройки, а также в градостроительных планах земельных участков, не подлежат применению.

Что будет с недоустановленными санитарно-защитными зонами

Как уже говорилось выше, с 1 января 2020 года ориентировочные и расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекратят существовать, а ограничения использования земельных участков в них перестанут действовать.

До 1 октября 2019 года собственники зданий и сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, обязаны подать в Роспотребнадзор заявления об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных или расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон.

Правообладатель может прекратить использовать, ликвидировать (в том числе снести) объект или же изменить вид его разрешенного использования и назначение таким образом, что биологическое воздействие объекта на среду обитания человека не будет превышать установленных гигиенических нормативов. Тогда правообладатель обязан в срок не более одного месяца со дня наступления указанных обстоятельств представить в Роспотребнадзор заявление о прекращении существования санитарно-защитной зоны.

Физические лица, юридические лица, органы госвласти или органы местного самоуправления вправе без заявления правообладателя провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта).

При наличии оснований по итогам исследований можно:

  • уменьшить размер СЗЗ;
  • прекратить действие отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны;
  • прекратить существование СЗЗ.

Для этого нужно представить в Роспотребнадзор соответствующее заявление.

Фото: Сергей Ермохин / ТАСС
Фото: Сергей Ермохин / ТАСС

В связи с этим возникает несколько вопросов

1. Как заявитель, не являющийся правообладателем объекта, в отношении которого были определены ориентировочные или расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, сможет подготовить проект санитарно-защитной зоны, не имея исходных данных по такому объекту?

2. Можно ли быть уверенными в том, что правообладатели объектов, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2019 года обратятся в Роспотребнадзор для установления санитарно-защитных зон?

3. Можно ли быть уверенными в том, что правообладатели ликвидированных предприятий представят в Роспотребнадзор заявления о прекращении существования санитарно-защитных зон, тем более недоустановленных?

4. Не перенесет ли законодатель установленный срок прекращения существования недоустановленных санитарно-защитных зон с 1 января 2020 года на более поздний?

5. С какими последствиями из-за отображения в правилах землепользования и застройки ориентировочных и расчетных санитарно-защитных зон столкнутся девелоперы и органы исполнительной власти?

Сегодня недоустановленные санитарно-защитные зоны тормозят развитие населенных пунктов, становятся преградой для реализации планов органов местного самоуправления по жилищному строительству и нарушают права собственников и арендаторов земельных участков. В практике встречаются и вовсе абсурдные ситуации, например определение санитарно-защитной зоны объекта самовольного строительства.

Остается надеяться, что при решении проблем, возникающих в связи с наличием недоустановленных санитарно-защитных зон, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления будут руководствоваться ст. 1 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ): «Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства».

Фото: Qilai Shen / Bloomberg
Фото: Qilai Shen / Bloomberg

И лучше, если эти проблемы будут решаться во внесудебном порядке, поскольку позиция высшей судебной инстанции уже сформирована. В качестве примера можно привести апелляционное определение от 15 февраля 2018 года № 10-АПГ17-14, когда судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ решила, что Кировская городская дума вышла за пределы своей компетенции, установив в Правилах землепользования и застройки Кирова санитарно-защитные зоны в 50 м от ОАО «Кировский хладокомбинат». Тогда как право устанавливать санитарно-защитные зоны есть только у Роспотребнадзора.