РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно
Алексей Плешаков

Обновление витрины: как американские инвесторы спасают торговые центры

Ретейл Статьи SDVentures
Несмотря на рост онлайн-продаж, традиционные торговые центры еще могут быть выгодным бизнесом

Сегодня по всему миру наблюдается активная трансформация ретейла из офлайна в онлайн и, как следствие, сокращение посещаемости торговых центров. Но если в России, где ощущается острая нехватка качественных торговых центров, есть возможности для маневров, то в развитых странах, где они давно стали частью массовой культуры, кризис переживается острее. Ярким примером можно назвать США, в последние годы доходность этого вида арендного бизнеса там резко снизилась, что привело к сокращению числа моллов.

Но только ли в развитии электронной торговли все дело? По данным аналитиков, в действительности доля e-commerce в ретейле невелика и составляет 9,8% от общих продаж. Не стоит забывать, что эффективная интернет-торговля все равно требует офлайн-локации, где можно было бы посмотреть товар, примерить, поиграть и пр. Многие ретейлеры начали оценивать эффективность локальных магазинов по совокупности продаж в самом магазине и продаж онлайн в районе его расположения.

Банкротства моллов

Первой и основной причиной банкротств, конечно, является перенасыщенность американского рынка качественной торговой недвижимостью. Почти 40 лет в США велось непрекращающееся строительство торговых центров. Сегодня на человека там приходится 23,5 кв. фута (около 2,3 кв. м) торговой недвижимости, что в шесть раз больше, чем в Европе, и в 17 раз больше, чем в России.

Конечно, присутствуют и другие факторы, такие как изменение покупательских привычек и падение продаж у основных торговых сетей. Потребители за последние 30 лет изменили свое отношение к шопингу: если раньше люди ходили в моллы за вещами и едой, то теперь в первую очередь за впечатлениями. Покупателям уже недостаточно просто хорошей одежды в магазине или вкусной еды в ресторане. Большинство американских ретейлеров не успело подстроиться под изменения потребностей, что и привело к падению продаж.

Еще один фактор, оказавший медвежью услугу торговым центрам, — проектирование. Дело в том, что с начала 1960-х в Штатах моллы строили по одному принципу: в конце каждого торгового вестибюля размещали огромные (15–30 тыс. кв. м) помещения для гипермаркетов типа Walmart или JC Penney. У таких гипермаркетов отдельный вход, довольно далекий от входа в сам молл, а также отдельная парковка. В итоге покупатели приезжают в гипермаркет, совершают покупки, а в сам центр заходят очень редко. К тому же сегодня крупные сети сокращают число магазинов, что еще уменьшает поток покупателей. Да и пустующие площади не добавляют очков торговому центру, не говоря уже о том, что затраты на эксплуатацию закрытого гипермаркета зачастую приходится нести владельцу молла. Это снижает маржинальность его бизнеса и заставляет экономить на рекламе, которая могла бы поддержать трафик посетителей.

На таком фоне многие владельцы моллов еще и увеличивали арендные ставки, объясняя это ростом ставок на местном рынке. На самом деле они просто пытались сохранить финансовые показатели в условиях ухода арендаторов. Ну а вишенкой на торте стало кредитное бремя, ведь большинство моллов в США покупалось с банковским плечом, и при уменьшении денежного потока, который генерит молл, эта ноша зачастую становится неподъемной.

Крах или возможность?

Казалось бы, крах торговых центров как сегмента недвижимости в США неизбежен, но это не так. Вот показатели продаж: в 2018 году, по данным портала statistics.com, потребители в США потратили в офлайн-магазинах $4,65 трлн, что на 2% больше, чем в 2017 году, и на 5% больше, чем в 2016-м. Очевидно, что люди сохраняют привычку выходить из дома, чтобы тратить деньги. А это значит, что и потенциальные платежеспособные арендаторы для моллов имеются, просто для этого нужна новая концепция.

Для покупок сейчас удобное время, ведь на фоне сотен пугающих статей про заброшенные моллы начался существенный отток инвесторов из этого класса активов. Даже если молл находится в хорошем состоянии, заполнен на 70% и выше, генерит хорошую выручку, инвесторы (особенно банки, которые получили актив за просроченные кредиты) иногда готовы продавать торговые центры ниже стоимости земли под ними.

Конечно, молл моллу рознь, и каждый инвестор сам для себя выбирает продукт: кто-то предпочитает покупать объекты, находящиеся на грани закрытия, и менять их концепцию, а кто-то выбирает иную стратегию, как это делает фонд моллов US Mall Special Situations Fund, предпочитающий покупать действующие стабилизированные объекты класса В/С+ за 10–20% от стоимости строительства. Низкая цена покупки дает большую гибкость в арендных ставках, позволяя привлекать надежных крупных арендаторов. По оценкам экспертов фонда, в США осталось около 500 моллов B/C+ классов, где немного пустующих площадей, а поблизости нет моллов-конкурентов. Эти комплексы расположены в густонаселенных районах с низким уровнем преступности. Такие проекты на горизонте 5–7 лет, по мнению фонда, могут приносить инвесторам 15–20% годовых в долларах — такой показатель сравним с инвестициями в девелоперские проекты, но рисков гораздо меньше.