РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно

Глава «Интеко» — РБК: «Клиент голосует рублем, неважно, чьих ты будешь»

Недвижимость Строительство Менеджмент Статьи РБК
Глава попавшего в портфель «токсичного» банка девелопера «Интеко» Александр Николаев рассказал РБК о начале подготовки к IPO, выходе из капитала компании структуры Сбербанка и о том, как влияет на работу квазигосударственный статус
Александр Николаев
Александр Николаев (Фото: Владислав Шатило / РБК)

«Нам не отдадут проект в два раза дешевле, потому что мы «дочка»

— С прошлого года «Интеко» передали в банк плохих долгов, в компании сменился менеджмент. «Токсичный» банк — специфический акционер?

— «Траст» не «токсичный» банк, он называется банком непрофильных активов. Основная специфика — проблемы, с которыми столкнулись представители акционера и мы. Разобраться нужно было за очень короткое время. Мы пришли в конце мая и к концу года разработали новую стратегию. В остальном я бы не сказал, что есть отличия в работе, которую мы делаем сейчас, от той, которую я делал предыдущие 15 лет в компании с другими акционерами.

Но в силу того, что мы в госсобственности, есть специфика принятия решений. Например, закупки, которые практически соответствуют 223-ФЗ (регулирует закупки госкомпаний, естественных монополий и т.п. — РБК).

Естественно, если бы мы находились в частной собственности, часть решений можно было бы принимать проще. Но в чьей собственности находится компания, имеет весьма вторичное значение. Владение и управление — это разные вещи.

— У «Интеко» как квазигоскомпании появились преференции?

— Структура собственности добавляет стабильности в глазах покупателей. Не вижу, в чем еще могут быть преференции.

От Батуриной до «токсичного» банка

За тридцать лет «Интеко» несколько раз меняла профиль работы и три раза — собственников. Компанию основали Елена Батурина и ее брат Виктор, который позже вышел из бизнеса. В 1992 году муж Батуриной Юрий Лужков стал мэром Москвы, он оставался на этой должности 18 лет. Тогда «Интеко», которая занималась производством изделий из пластика, вышла на рынок стройматериалов и начала строить жилье в Москве и Подмосковье. В 2000-х компания входила в число крупнейших застройщиков столицы.

После отставки Лужкова в сентябре 2010 года у «Интеко» начались проблемы. Через год Батурина продала свои российские активы и уехала в Лондон.

Основным владельцем «Интеко» стал Микаил Шишханов. Совет директоров компании возглавил дядя Шишханова, основной владелец группы «Сафмар» Михаил Гуцериев. В 2017 году Бинбанк, основным владельцем которого был Шишханов, обратился к Центробанку с просьбой о санации. Акции «Интеко» перешли на баланс ЦБ, а затем к государственному банку «Траст», в котором собраны непрофильные активы санируемых банков.

— Взаимоотношения с банками стали проще, с «Открытием», например?

— Процентная ставка такая же, как и для других коммерческих заемщиков. И акционер нам постоянно говорит про рыночную систему координат. Никто не даст нам делать проекты без экономической целесообразности. Нам не отдадут проект в два раза дешевле, потому что мы «дочка». Покупатель голосует рублем, неважно, чьих ты будешь.

«Мы начинали роуд-шоу, когда Moody’s повысило рейтинг России, а закончили, когда был арестован Ходорковский»

— Что прописано в вашей новой стратегии?

— По обороту компания должна в горизонте до 2023 года как минимум удвоиться — выйти на оборот минимум 40–45 млрд руб. в год. Основой нашего бизнеса будет Москва.

По большому счету цель — создание компании институционального качества. Примеров больших успешных компаний много, но примеров создания относительно крупных компаний институционального качества, способных как быть проданными на публичных рынках, так и быть проданными любому стратегу или финансовому инвестору, немного. Перед банком непрофильных активов стоит цель — создание акционерной стоимости. А мы должны создать инфраструктуру и предпосылки для возможности выхода акционера.

— К марту должна быть проведена оценка активов в «токсичном» банке. Во сколько оценили «Интеко»? Сколько компания должна стоить к 2023 году?

— К 2023 году без учета долга компания должна стоить от 30–35 млрд руб.

— Как планируете расплачиваться с долгами?

— Сокращение долгов — одно из условий создания компании мечты, у которой в кредитном портфеле только проектное финансирование. Когда мы сюда пришли, долг компании был больше 30 млрд руб. Существенная часть этой суммы в этом или следующем году будет конвертирована в капитал. Сейчас у компании есть два крупнейших кредитора. Первый — банк «Открытие», который предоставляет компании проектное финансирование. Это бывший долг Сбербанка, рефинансированный в июле прошлого года, — чуть более 14 млрд руб.

Вторая часть — долг, консолидированный на балансе «Траста». Это акционерный долг, о нем и идет речь, когда я говорю о потенциальной конвертации. Этот долг не обслуживается — ни тело, ни проценты.

Фото:Андрей Рудаков / Bloomberg
Фото: Андрей Рудаков / Bloomberg

— Когда будет возможна продажа «Интеко»?

— Это вопрос к акционеру, потому что у него есть возможность выйти в любой момент. Другое дело, позволит ли рынок это сделать.

Не обязательно, что акционер выйдет именно в 2023 году. Частичный выход возможен и до этого. Но также не исключено, что мы можем оказаться в ситуации, когда продажи масштабных проектов просто невозможны из-за геополитики.

Я лично считаю, что ситуация будет меняться к лучшему, могут появиться разные возможности для выхода акционера, начиная от публичных рынков, заканчивая продажей стратегическому инвестору или комбинацией этих факторов.

— Вы имеете в виду IPO?

— IPO — один из сценариев для выхода акционера, над которым мы будем активно работать. Мы рассматриваем в рамках стратегии различные сценарии реализации акционерной стоимости, в том числе IPO. Это один из наиболее вероятных способов дальнейшего развития для нас. Кто бы сейчас что ни говорил.

У меня в этом смысле есть ощущение дежавю. Большинство экспертов будут мне оппонировать, говоря о том, что сценарий публичного выхода невероятен. Но я очень хорошо помню 2001 год, когда я к своему тогдашнему руководителю пришел с идеей создания первой публичной компании с листингом на Западе и фокусом на российскую недвижимость (Eastern Property Holdings Ltd. — РБК). У меня заняло два года, чтобы это сделать. Мне тогда говорили ровно то же самое: это невозможно.

— Сколько вы рассчитываете привлечь на IPO?

— Предугадать возможность или невозможность предполагаемого размещения — это лотерея. В 2003 году мы начали роуд-шоу в день, когда Moody’s повысило суверенный рейтинг России, и планировали собрать $100 млн. Закончили мы роуд-шоу на следующий день, после того как был арестован Ходорковский и в Financial Times вышла большая статья Property rights in Russia at risk («Права собственности в России в опасности». — РБК). А мы собирали деньги на property-историю, компанию для инвестиций в недвижимость. Вместо $100 млн мы собрали $36 млн. Сейчас активы этой компании — $1 млрд. Поэтому все очень относительно — это вопрос уверенности людей, которые делают то, что они делают, и инвесторов, которые готовы в эту идею поверить. Наша задача сделать все, что от нас зависит. Дальше должен быть элемент удачи и стечения объективных макро- и микроэкономических факторов.

Если сохранится геополитическая ситуация и возможностей для инвестирования вне России будет не так много или местные игроки по тем или иным причинам не захотят вкладывать вне России, где тогда инвестировать, если не здесь?

Александр Николаев
Александр Николаев

— В каком объеме возможен частичный выход «Траста» из капитала компании до 2023 года?

— Часто публичному размещению компании предшествует привлечение финансового инвестора, рынки это хорошо воспринимают. В 2022 году может появиться потенциальная возможность продажи профильному инвестору миноритарного пакета, до 25%, по чуть более привлекательной оценке, чем тот уровень капитализации, к которому мы стремимся. Акционер, я уверен, будет это рассматривать.

— Среди акционеров «Интеко» есть «Сбербанк инвестиции» с 7,5% акций и миноритарии с 5%. Они тоже выходят из капитала?

— Я допускаю, что доля «Траста» вырастет в результате конвертации долга в капитал. Со «Сбербанк инвестициями» об этом есть конкретная договоренность. У «Интеко» есть небольшой объем задолженности перед ними, который пока сохранился и в графике будет погашен до 2022 года. После того как задолженность будет погашена, эти акции перейдут к «Трасту».

— У кого остается 5% компании?

— Я предполагаю, что это бывший менеджмент.

Сколько строит и продает «Интеко»

Регионы присутствия: Москва, Ленинградская область и Ростов-на-Дону. Выручка за 2018 год — около 20 млрд руб. (на 4% больше, чем в 2017 году), из них Москва — более 13 млрд руб., Ростов-на-Дону — 6,5 млрд руб. и Ленинградская область — 1 млрд. За 2018 год компания продала около 166 тыс. кв. м (+27% к 2017 году).

В 2019 году компания запланировала рост выручки и объемов ввода, в том числе в Москве на 12–14% и в Ростове-на-Дону более чем на 25%. В Москве в 2018 году компания ввела в эксплуатацию 40 тыс. кв. м, в Ростове-на-Дону — около 103 тыс. кв. м.

«Наша основная проблема — истощающийся портфель»

— В «Интеко» проходили сокращения?

— В целом по группе было сокращено минимум 25% штата. По Москве больше. Было убрано дублирование функций, сокращены позиции без понятного функционала.

Есть ряд функций, которые компания ввела самостоятельно, но в наш бизнес-план они не вписались. Например, одна из компаний была генеральным подрядчиком на проектах «Интеко» в Москве, но генподрядом мы больше заниматься не планируем. Если говорить не о количестве людей, а о деньгах — произошло общее сокращение затрат минимум на 21–22%. Эта работа будет продолжена.

Наша цель — превратиться в компанию, которая генерирует инвестиционные идеи, управляет ими, но не является проектировщиком и генподрядчиком. Быть инвестором и своим же строителем — это конфликт интересов.

— Вы сохраните производство стройматериалов в Ростове?

— Да, это единственный регион, где есть производство. В Ростове мы занимаемся индустриальным домостроением, и наличие собственной производственной цепочки имеет смысл.

— Какой земельный банк должен быть у компании к 2023 году?

— Портфель проектов — около 700 тыс. кв. м, это проекты в разных стадиях с разрешительной документацией. Мы предпочитаем не говорить просто о земельном банке. Есть проекты, на которые у компании есть разрешения, а есть земли, которые хотелось бы превратить в проекты. Если объединять то и другое, мы, вполне вероятно, сможем и 4 млн кв. м показать. В группу входит, например, ДСК-7, бывшая производственная площадка в Москве с потенциальным объемом строительства в сотни тысяч метров. Но мы пока не можем говорить, что это часть нашего портфеля.

Есть около 700 тыс. кв. м в Ростове и 400 тыс. кв. м в Ленинградской области, есть также большая площадка в Санкт-Петербурге, которую мы планируем развивать в будущем. И в Москве два проекта, продажи в которых начнем весной, общей площадью около 450 тыс. кв. м, продаваемой — 250 тыс. кв. м. Это «Волынская» и проект на Аминьевском шоссе, где еще около 30 тыс. кв. м полезной площади мы передадим городу по программе реновации.

Фото:Екатерина Кузьмина / РБК
Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

— В другие регионы планируете идти?

— Рассматриваем только Петербург

— Сейчас в стадии строительства около 300 тыс. кв. м?

— Да. Наша основная проблема — истощающийся портфель. Мы решим ее в течение года-двух. Сейчас смотрим на комплексные проекты, хотя могут быть и площадки в центре относительно небольшой площади в исторических местах. Рассматриваем приобретение площадок на открытом рынке. Также будет один-два проекта, которые мы планируем купить у акционера. Минимум один из них будет знаковым для нас с точки зрения местоположения и стратегической ценности.

— Ваши проекты сильно подорожали из-за перехода на эксроу-счета?

— Эта схема создает дополнительные затраты на фазе девелопмента, но общий финансовый результат проекта кардинально не поменяется. Удорожание кто-то оценивает в 5–6%, кто-то — в 10–12% и больше, мы — где-то посередине.

— На сколько придется поднять цены на начальных этапах строительства? Как это повлияет на спрос?

— Одна из основных наших стратегических целей — уйти от продажи просто квадратных метров к предложению среды обитания со своим образом жизни. Тогда возможно получение премии от 5 до 15% и даже больше к среднерыночному показателю. Если просто говорить все время про объемы, объемы, объемы, кто-то не сможет отыграть даже 10%, потому что не будет достаточного качества.

Александр Николаев
Александр Николаев

Но в 2019 году мы не планируем повышать цены. Достаточно сложно сегодня понять, какая будет конъюнктура и какова будет реакция рынка на законодательные изменения. Кто-то будет демпинговать первые полгода, кто-то, наоборот, заявляет о повышении цен на 20%. А мы взяли время на сбор данных по рынку для принятия решений.

Что известно об Александре Николаеве

Александр Николаев родился 3 августа 1975 года, окончил МГИМО в 1997 году по специальности «международное право».

В 1996–2003 годах работал в управляющей компании Smith Management LLC. Пришел ассистентом портфельного управляющего развивающихся рынков, через три года стал управляющим директором этого направления.

2003–2018 годах — управляющий директор по России и СНГ Valartis Group AG, член инвестиционного комитета Eastern Property Holding Ltd.

С июня 2018 года — президент ГК «Интеко».