Плохой сценарий и очень плохой: что ждет рынок жилья в этом году

Как начался год для московских застройщиков

После рекордного 2018-го в январе спрос на жилье в новостройках продолжил расти (плюс 12,5% в годовом измерении). Покупатели стали брать меньше кредитов, но на бóльшую сумму — свыше 9 млрд руб. (плюс 12% к январю прошлого года).

В феврале число сделок еще увеличилось: в старой Москве — на 6%, в Новой — на 4%, в Подмосковье — на 2%, говорят в «Инком-Недвижимости».

Застройщики и риелторы с удовольствием рассказывают о прошлогоднем буме. Средняя ставка по кредитам летом снизилась до невиданных 9%. Ненадолго, но этого оказалось достаточно, чтобы продажи в московских новостройках выросли почти в 1,5 раза, объем выданных ипотечных кредитов — на треть. На рынок вышло рекордное количество новых проектов, но покупатели смели даже больше. Предложение сократилось впервые за несколько лет.

Потолок спроса

Очень не хочется, чтобы спрос падал, но первые признаки есть, говорят часть экспертов. С тех пор как начали повышать ставки, спрос на жилье в столице растет все медленнее. В январе число сделок в Новой Москве и Подмосковье, где квартиры дешевле, а покупатели гибче реагируют на колебания цен, и вовсе упало.

Еще один звоночек застройщикам подал вторичный рынок столицы. Москвичи начали откладывать покупку жилплощади, предпочитая аренду, заметили в «Инком-Недвижимости».

Дальнейшего роста рынка в этом году девелоперы не ждут. Продажи давно привязаны к ставкам по ипотеке, а им, в свою очередь, задает тон Центробанк. «Пока ЦБ не повысит ключевую ставку, ипотека не подорожает, то есть предпосылок для замедления спроса не будет. Если же ключевая ставка поднимется выше 10%, мы вернемся к уровню, который был до этого бума (количество сделок упадет примерно на треть. — «РБК Pro»)», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости».

Застройщики умеренно оптимистичны. В ФСК «Лидер» ставят на стабильность — прогнозируют насыщение рынка без существенного падения спроса. В петербургской Setl Group говорят, что продажи вернутся к уровню спокойных 2016 и 2017 годов. То есть откатятся примерно на четверть.

Проблема не только в высокой ставке, но и в падении доходов горожан на протяжении пяти лет. «Уже в 2019 году платежеспособный спрос на квартиры в новостройках столичного региона снизится на 15%, а объем выдачи ипотеки — на 27%, — точен в прогнозах Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101». — Это произойдет в случае сохранения текущего уровня ставок и цен на квартиры. Если экономическая ситуация вынудит девелоперов поднять цены, спад может быть еще сильнее».

Бум полгода недотянул

Растущий спрос мог бы здорово поддержать рынок летом, во время перехода на эскроу-счета, мечтательно вздыхают застройщики. Больше всего в этом нуждаются низкомаржинальные проекты, которые будут получать проектное финансирование. Из-за расходов на кредитование бюджет проекта может вырасти на 4,5–12%, говорят девелоперы. Однако компенсировать эти траты за счет покупателей будет сложно.

Чтобы компенсировать ухудшающуюся экономику проектов, жилье бизнес-класса должно подорожать на 15%, квартиры в сегменте массмаркет — на 20–25%, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.

Однако в текущих условиях, без заметного снижения ставок по ипотеке, рост цен приведет к замедлению темпа продаж. А это еще больше снизит финансовую эффективность проектов, особенно экономкласса. В низкомаржинальном сегменте даже незначительное удорожание квартир может привести к критическому падению спроса, добавляют эксперты.

Вдобавок первое время проекты, работающие по новым правилам, будут конкурировать со старыми. Вторые получат преимущество: у них не сократится маржа, и они смогут держать цены.

Сохранить спрос на уровне прошлого года могло бы субсидирование ипотеки, говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». «В условиях переходного периода ипотека станет одним из немногих драйверов поддержания спроса на жилье: около 70% сделок заключается с использованием ипотечных кредитов», — считает он.

В феврале президент Владимир Путин поручил правительству и ЦБ принять меры для снижения ставки до 8%. После этого Герман Греф, глава Сбербанка, заверил акционеров, что ставки упадут уже к концу этого года, но не так сильно. «Я думаю, что в следующем году мы увидим 8%», — сказал он.

Кабмин планирует, что жилищные кредиты подешевеют до 8,9% уже в этом году. Правда, пока бюджет федерального проекта «Ипотека» составляет 0 руб., указано в том же документе.

Переток покупателей с рынка вторички тоже может поддержать рынок. «Все больше клиентов будут выбирать новостройки благодаря более низкому бюджету покупки по сравнению с уже готовым жильем. По нашим прогнозам, спрос на первичном рынке недвижимости в 2019 году сохранится на уровне 2018-го», — предсказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE.

Апокалипсиса не будет

Отмена прежней схемы долевого строительства — как конец света: никто не знает, что будет дальше. В прошлом году эксперты предрекали резкое сокращение предложения и рост цен. Все будет не так страшно, теперь говорят игроки рынка.

Бóльшую часть проектов изменения не затронут. Они смогут и дальше привлекать средства дольщиков напрямую. Такие проекты должны будут соответствовать двум критериям: готовность объекта на 30% и свыше 10% проданных площадей.

«Смягчение критериев для реализации квартир по старой схеме даст возможность большому числу застройщиков сохранить цены на приемлемом для покупателей уровне. Поэтому вполне возможно, что явного снижения спроса мы не увидим», — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки».

На спрос скорее будут влиять общая экономическая ситуация, снижение реальных доходов населения и, конечно, ставки по ипотеке, добавляет Наталья Шаталина.

«Многие апокалиптические опасения, скорее всего, не сбудутся, — согласна Ксения Цаплина, руководитель департамента аналитики и планирования продаж ФСК «Лидер». — Планируемые послабления сделают переход к проектному финансированию более мягким и комфортным».

Сокращение проектов на рынке, то есть предложения, тоже не аксиома, по крайней мере в Москве. «Реновация компенсирует дефицит, который может возникнуть из-за ухода части застройщиков в 2019–2020 годах. Я думаю, что рынок просто перераспределится, останутся крупные компании, государственные застройщики и банки. Общий объем предложения может не сильно измениться», — полагает Дмитрий Таганов.

Новые правила рынка

В преддверии реформы девелоперы торопились вывести побольше проектов на рынок. К январю этого года предложение в Москве достигло почти 3,7 млн кв. м жилья, удвоившись за четыре года, оценивали в компании «Бест-Новострой».

Еще цифры: по данным Института развития строительной отрасли, с февраля прошлого по февраль нынешнего года объем строящегося жилья в России вырос на 17 млн кв. м.

Предложения столько, что неудачные проекты не спасает даже ажиотаж. Все равно к одним застройщикам идут очереди, а другие вынуждены снижать цены.

Спрос неравномерен, и не только в Москве. «В Петербурге наблюдается дефицит качественных, проработанных и доступных по цене проектов. Спрос на них превышает предложение. Можно сказать, что сейчас петербургские застройщики уходят в еще более острую фазу конкуренции качеством продукта», — подтверждает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».

Каким станет рынок после 1 июля — сюрприз, но некоторые тенденции уже можно увидеть.

Никаких скидок, улыбаемся

На волне растущего спроса девелоперы отказываются от скидок. За прошлый год средний дисконт сократился на 1–2%, а в трети проектов скидки вообще больше не предоставляют, говорят аналитики. Покупателей теперь привлекают бонусами — бесплатной отделкой или дизайн-проектом, подарочными сертификатами или картами в фитнес-клубы.

Дисконтирование теперь будет скорее прицельным. К примеру, девелоперу нужно к июлю продать 10% площадей, чтобы не переходить на эскроу. Тогда можно снизить цены на время.

Скорее всего, во втором полугодии аттракционы щедрости уйдут в прошлое. Строительство по эскроу-счетам подорожает, да и конкуренция начнет снижаться, полагают в «Инком-Недвижимости».

Хотя, по оценке экспертов компании, проекты, где одновременно спрос стимулируют и финансовым методом, и бонусами, оказываются эффективнее конкурентов на треть.

Меньше, дешевле, быстрее

Компании, которые уже перешли на эскроу-счета, меняют стратегию. Теперь им невыгодно строить большие корпуса и крупные очереди проектов. Куда эффективнее возвести секцию на 10–15 тыс. кв. м, продать, забрать прибыль и уйти на следующий круг.

Деление жилых комплексов на компактные очереди целесообразно и для застройщиков, которые планируют продавать готовые квартиры, говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Персонализацию в массы

iPhone изменил мир. Теперь люди не понимают, зачем тратить миллионы и работать полжизни ради типовой коробки с тесной и темной парадной. Все хотят видеть хороший дизайн, удобные пространства и человеческий сервис.

Деление между классами жилья можно стирать. «Девелоперы даже в массовом сегменте предлагают индивидуальные скидки, хотя еще три-четыре года назад частный подход был прерогативой исключительно клиентов высокобюджетных проектов», — рассказывает Мария Литинецкая.

Или еще пример. В комфорт-классе стали нормой индивидуальные рисунки фасадов, подземный паркинг и двор без машин, хотя еще пять лет назад такие опции были преимуществом исключительно бизнес-класса, говорят в «Группе ЛСР».

В идеале в доме должно быть учтено все, за что человек готов заплатить, и ничего лишнего. «Как показывает практика, покупатели готовы доплатить за комфорт и удобство жилья, выбирая недвижимость чуть дороже, но качественнее», — говорит Мария Литинецкая.

«Усиливающаяся конкуренция привела нас к полному пересмотру продукта, — рассказывает коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов. — В 2018 году мы представили новую продуктовую концепцию «Все по-твоему», которая предлагает дома с элементами бизнес-класса по цене массмаркета, максимально индивидуализированный продукт. Это значительно увеличило спрос».

Перемена класса: комфорт уходит в Новую Москву, а эконом — в старую

Рынок требует, чтобы девелопер шел за спросом и мог гибко пересматривать концепцию проекта.

Девелоперы Новой Москвы поднимают класс: уходят из эконома в комфорт. В прошлом году предложение в стандартном классе жилья сокращалось, а квадратный метр дешевел, говорит Дмитрий Цветов. «Если в январе 2018 года средняя цена метра в ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа. — «РБК Pro») была 106 тыс., то к декабрю опустилась до 98 тыс. руб. Это объясняется перетеканием спроса в более интересный с точки зрения характеристик комфорт-класс. В нем за год средняя цена метра выросла со 101 тыс. до 118 тыс. руб. в декабре и 121 тыс. руб. в январе 2019 года».

За год новостройки комфорт-класса в Новой Москве подорожали на 20%. Однако продажи жилья не упали. В январе, по оценке Дмитрия Цветова, их объем составил 90 тыс. кв. м, что близко к показателям января прошлого года. Секрет в том, что квартиры за МКАД все равно почти в два раза дешевле, чем в других районах Москвы.

Девелоперы, работающие в старой Москве, идут противоположным путем. Между Третьим транспортным кольцом и МКАД появляется все больше жилья экономкласса. В прошлом году застройщики вывели рекордные 1,3 млн кв. м таких квартир, сообщал «ИРН-Консалтинг».

Спрос на недорогие проекты внутри МКАД по-прежнему не удовлетворен, и предложение таких новостроек будет расти, ранее говорила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Недорогие проекты — это до 180 тыс. руб. за 1 кв. м. На этот сегмент приходится почти половина спроса.