РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно

Чего ждать от нового бума градостроительства с нуля

Строительство Менеджмент Кейсы Bloomberg
Сегодня мир переживает очередной всплеск популярности строительства городов с нуля. Чтобы понять, к чему это приведет, Bloomberg разобрался в особенностях возникновения и реализации таких проектов
Eko Atlantic, Нигерия
Eko Atlantic, Нигерия (Фото: Bloomberg)

Сложно представить урбаниста, который бы не мечтал построить что-то с нуля. Началось это с Гипподама Милетского, которого с подачи Аристотеля называют основоположником современного градостроительства. Когда персы разрушили его родной город, Гипподам разглядел в катастрофе положительную сторону: нападавшие уничтожили среди прочего и те неудачные строительные экспромты, которые за предшествовавшие века изуродовали город. Получив задание отстроить все заново, он воспользовался случаем, чтобы установить порядок на месте хаоса. Так зародились концепции городского планирования.

С тех пор мечта о сооружении на пустом месте соблазняет умы архитекторов. Наброски идеального города после эпидемии чумы в Милане рисовал Леонардо да Винчи, а через несколько столетий после него Фрэнк Ллойд Райт спроектировал город, в котором проблема пробок решалась с помощью вертолетов-такси. Время от времени этот зуд у урбанистов усиливается до масштабов эпидемии. Например, это произошло в Европе и Северной Америке в начале 1900-х с концепцией города-сада: согласно ей, сгладить ужасы промышленной революции могут продуманные городские сообщества с обилием зелени. В какой-то момент новые городки стали возникать на окраинах старых.

Кажется, сегодня мы переживаем очередной такой период. Он проявляется в основном в развивающихся странах, преимущественно в тех из них, где существующая инфраструктура не справляется с ростом численности населения и стремительной урбанизацией, вплоть до того, что тратить деньги и время на исправление «испорченных» городов кажется бессмысленным.

Вот несколько примеров. В нигерийском Лагосе, самом населенном городе Африки, девелоперы осушили часть Атлантического океана, чтобы сделать искусственный остров Eko Atlantic, который здесь позиционируют как финансовый центр всего континента, что-то вроде Манхэттена в Северной Америке. В Малайзии построили Forest City, девелоперский проект на 700 тыс. человек стоимостью $100 млрд. В Гане это Hope City, в котором хотят построить самое высокое здание Африки, а Руанда продвигает проект Vision City, где по плану должны быть бесплатный Wi-Fi и освещение улиц за счет солнечных панелей.

В Китае ответом на то, что здесь называют «болезнью больших городов», стал Сюнань, центр высоких технологий, который сконцентрирует ведущие компании, исследовательские институты и самый современный транспорт. Город строят в двух часах езды от Пекина. Проект ассоциируют с Си Цзиньпином, а это значит, что он вряд ли пополнит ряд китайских городов-призраков, которые строились по инициативе местных властей.

Сюнань, Китай
Сюнань, Китай (Фото: Zuma / ТАСС)

Проект: Сюнань, Китай

Когда объявлен: 2017 год

Сколько людей планируют поселить: 3–5 млн

Кто поддерживает: власти Китая

Проект города Сюнань в провинции Хэбэй — детище председателя КНР Си Цзиньпина, так что он получает политическую и финансовую поддержку властей. Город будет расположен в новой специальной экономической зоне, как Шэньчжэнь и Шанхай. Это значит, что местные власти будут иметь полномочия, чтобы принимать меры для привлечения инвестиций. Высокоскоростная железная дорога между Пекином и Сюнанем должна заработать к концу 2020 года. В результате время в пути между городами сократится до получаса. Государственная авиакомпания China Southern Airlines планирует создать отдельный авиаперевозчик для обслуживания нового города. Для расчистки места под строительство многое придется снести. По оценке Morgan Stanley, сделанной в 2017 году, стоимость переселения нынешних жителей и строительства новой инфраструктуры только за первые 15 лет может составить до 2 трлн юаней ($287 млрд).

Мания строительства новых городов стала в какой-то мере продуктом глобализации и свободного перемещения капитала, считает Сара Моузер, сотрудница географического факультета Университета Макгилла в Канаде, которая составила список из более ста таких проектов. Власти в попытках направить в страну потоки денег поняли, что привлечь внимание инвесторов могут масштабные проекты. «Мне кажется, что определенную роль здесь сыграли социальные сети, — говорит Моузер, — так как местные лидеры получили возможность хвастаться компьютерными моделями, на которых все выглядит идеальным». Во многих развивающихся странах очень сильна идея затмить прошлое ловко слепленным образом будущего. По словам Моузер, возможность начать все сначала и построить город по своему усмотрению особенно соблазнительна в странах с колониальным прошлым.

Семь столиц

Возможно, самый яркий пример такого утопического города — то, что хотят построить на пустынных территориях между Нилом и Красным морем в Египте. В последние годы Каир стал самым быстрорастущим городом в мире. Местных жителей это не радует, поскольку город и так критически перенаселен. Среди урбанистов действует правило, что на одного жителя должно приходиться 16 кв. м зеленых насаждений. В Каире на одного человека приходится примерно 0,3 кв. м зелени.

«Моя мечта, — говорит Ашраф Абдель Мохсен, — дать Каиру возможность дышать». Абдель Мохсен — доктор архитектуры, он занимается градостроительством в Египте. Вскоре после революции 2011 года, когда страну захлестнули надежды на светлое будущее, он вместе с коллегами основал некоммерческий фонд, чтобы сформулировать стратегию будущего развития, которой, по их мнению, очень не хватало стране. Они создали концепцию, в основе которой было семь «столичных городов», распределенных по территории страны. Каир, по задумке, оставался духовной и культурной столицей. Помимо него должны были появиться отдельные центры науки и образования, зеленых технологий, экологичного сельского хозяйства, предпринимательства и торговли, всемирного наследия, а также политики и развлечений.

План был чересчур амбициозен, и новое правительство его проигнорировало. Но в 2014 году генерал Абдель Фаттах ас-Сиси, который участвовал в свержении власти «братьев-мусульман», был избран президентом — и все изменилось. На следующий же день после прихода к власти ас-Сиси пригласил Мохсена в свой кабинет, чтобы обсудить планы новых столиц.

Авторитарный лидер, который добивается своего, ас-Сиси стал идеальным покровителем для проекта. Впрочем, вместо семи столиц он решил начать с одной — города в 45 км от Каира, который бы служил административной столицей страны со всеми ее основными государственными учреждениями и 7 млн жителей.

Эта концепция не была новой. Так, например, был построен Вашингтон в США. Целый ряд таких примеров был в 1960-х годах, в том числе бразильская Бразилиа, Чандигарх в Индии и Исламабад в Пакистане. Отличительной чертой проекта ас-Сиси стали масштабы: он хотел все самое большое и самое лучшее.

Новый Каир, Египет
Новый Каир, Египет (Фото: Bloomberg)

Оазис в пустыне

Используя существующие наброски как концептуальную основу для проекта, египтяне наняли компанию Skidmore, Owings & Merrill для разработки нового генплана. В первых вариантах проекта были пышные пальмы и обширные парковые зоны, которые простирались между небоскребов. В самом центре был зеленый квадрат по площади в два раза больше Центрального парка в Нью-Йорке. В городе хотели разместить самую большую мечеть и самую большую церковь Африки, а также парк развлечений в четыре раза больше Диснейленда в Калифорнии.

Поскольку вся земля на месте строительства и так принадлежала египетским властям, не надо было тратить деньги и время на ее выкуп у собственников. Айман Исмаил, один из организаторов проекта, в 2015 году предсказал, что интерес президента к проекту гарантирует его успех. Будущий город он называл источником денег для Египта на полвека вперед.

Сначала предполагалось, что большая часть финансирования поступит от девелопера из ОАЭ, но после его выхода из проекта свободное место заняли две китайские госкомпании. Поскольку участие Китая в проекте вызвало вопросы, начинать строительство пришлось правительству Египта и местным компаниям. Первый этап — сооружение зданий для размещения государственных учреждений, а также жилых домов, преимущественно многоквартирных, — уже в полном разгаре. Жители должны начать заселяться в 2019 году, а некоторые государственные органы уже начали переезжать.

Несмотря на то что на площадке занято более 100 тыс. строителей, проект не особо афишируется. «В Египте есть люди, которые даже не знают о его существовании, — говорит Абдель Мохсен, — а есть те, кто не верит в его осуществимость». Некоторые считают затею глупой. Эти люди не уверены, может ли Египет позволить себе девелоперский проект масштаба ОАЭ, когда ВВП на душу населения в стране составляет около 8% от уровня Дубая. Также возникают вопросы относительно экологических последствий прокачки воды в пустыню для поддержания жизни зеленых насаждений.

Проект: Новый Каир, Египет

Когда объявлен: 2015 год

Сколько людей планируют поселить: 5 млн

Кто поддерживает: власти Египта

Возможно, это самый амбициозный из мегапроектов, затеянных президентом Египта Абделем Фаттахом ас-Сиси в попытке простимулировать экономическое развитие страны и оставить свой след в истории. Проект предусматривает трансформацию 700 кв. км пустыни в административный центр, где будут расположены парламент, министерства, посольства и крупнейшие компании. Новая столица должна разгрузить Каир и вернуть в страну поток иностранных инвестиций, который прервался в 2011 году серией народных восстаний. Проект должен создать 2 млн новых рабочих мест. Водоснабжение города потребует перекачку из близлежащих городов-спутников, но даже так ООН предсказывает дефицит воды к 2025 году.

Все это — пища для размышлений. Одно, впрочем, не вызывает споров: ожидания от проекта новой административной столицы задали очень высокую планку. Даже сторонники создания новых городов предупреждают, что несбыточные ожидания могут разрушить долговременные перспективы проекта. «Нужно быть реалистом и смотреть, в чем на самом деле нуждаются люди, — говорит Тим Бейтон, глава отдела маркетинга и коммуникаций в компании Rendeavour Holding, которая инвестирует в проекты новых городов по всей Африке. — Нельзя просто взять и построить висячие сады Вавилона».

Обманутые ожидания

Чтобы спроектировать город будущего, нужно примерно представлять, на что это будущее будет похоже. В XVIII веке, когда Пьер Шарль Ланфан проектировал Вашингтон, он не думал об автомобилях и пробках в час пик. Похожая история — в Бразилии. В 1960 году новую столицу назвали городом будущего, а сегодня ее брутальная архитектура уже выглядит устаревшей.

Всего десять лет назад в пригороде Абу-Даби в ОАЭ запустили амбициозный проект Масдар-Сити, который должен был стать первым городом нулевого воздействия, без выбросов, отходов и машин. Власти спроектировали систему электрического персонального скоростного транспорта, которая бы перевозила пассажиров между сотнями остановок. Башня высотой 45 м, по задумке, должна «собирать» приносимый бризом свежий воздух и направлять его на узкие улицы города. По расчетам планировщиков, в городе должны были поселиться 50 тыс. человек, еще 40 тыс. каждый день приезжали бы на работу.

Масдар-Сити, ОАЭ
Масдар-Сити, ОАЭ (Фото: Hufton+Crow / View Pictures / Getty Images)

Мечты урбанистов разрушил глобальный финансовый кризис. На сегодняшний день проект реализован примерно на 5%. Работают всего две станции персонального скоростного транспорта, а менеджеры проекта признали, что развитие технологий электрокаров сделало их транспортную систему будущего устаревшей. Целевые показатели по населению сильно сократили: теперь рассчитывают на 3,5 тыс. человек к 2020 году, тогда как сейчас в городе живет меньше 2 тыс. человек.

Несмотря на несоответствие ожиданиям, затею с Масдар-Сити нельзя считать совсем провальной. Город выполняет важную функцию экспериментального полигона, где власти и частные партнеры могут тестировать зеленые технологии. Свои площадки в городе уже есть у Mitsubishi Group, Schneider Electric и Siemens.

Это же справедливо и для других таких городов — их не стоит судить по изначальным амбициозным планам, которые нередко раздувают специально, чтобы клюнули инвесторы. Города подобны организмам, которые постоянно эволюционируют — трансформируются, реагируя на вызовы, которые урбанисты предсказать не в силах. Самая яркая часть административной столицы Бразилии сегодня не псевдофутуристичный правительственный квартал, который доминировал в проекте, а районы, рестораны и клубы, возникшие в тех местах, которые на планах были пустыми.

Каир, который сегодня ассоциируется с урбанистическим хаосом, когда-то давно тоже был городом-утопией. До 969 года это были пустынные территории возле столичного города Фустата. Потом пришел генерал по имени Джаухар и продавил девелоперский проект переноса дворцов халифата на место современного Каира. Проект был отличный, строительство шло гладко. Очевидец в 1167 году восторженно описал развесистые пальмы и прозрачную воду каналов; по его словам, город был настолько красив и «так радовал глаз, что даже самый занятой человек остановился бы полюбоваться».

Так начинается цикл развития города. В процессе этого развития порядок потихоньку сменяется хаосом. И в какой-то момент в этом хаосе рождается поколение градостроителей, которые уже не видят лучшего решения, чем стереть этот бардак с лица земли и начать все заново.

Еще несколько проектов строительства городов с нуля

Проект: Eko Atlantic, Нигерия

Когда объявлен: 2008 год

Сколько людей планируют поселить: 250 тыс.

Кто поддерживает: власти Нигерии и South Energyx Nigeria

Город Eko Atlantic строится на 10 кв. км намытой территории на побережье самого богатого района Лагоса. Проект реализуется в партнерстве государства и дочерней компании местного гиганта, Chagoury Group. Компьютерные модели показывают сверкающие офисные башни и роскошные апартаменты в столице страны, которая соперничает с ЮАР за звание первой экономики континента. Проект должен решить две главные проблемы Лагоса. Во-первых, городу с населением 21 млн человек дальше некуда расти. Во-вторых, повышение уровня мирового океана грозит ему затоплением. Eko Atlantic будет окружен восьмиметровой стеной. Критики проекта опасаются усиления эрозионных процессов и катастрофических последствий штормов в близлежащих бедных районах.

Eko Atlantic, Нигерия
Eko Atlantic, Нигерия (Фото: Bloomberg)

Проект: Ячай, Эквадор

Когда объявлен: 2013 год

Сколько людей планируют поселить: 125 тыс.

Кто поддерживает: власти Эквадора

Проект был задуман при прежнем президенте страны Рафаэле Корреа. Он должен был сделать экономику Эквадора инновационной, снизив зависимость страны от экспорта бананов, креветок, срезанных цветов и нефти. Название инновационного центра в переводе с языка кечуа значит «знания». Основой проекта, реализация которого оценивалась более чем в $1 млрд, должен был стать технологический университет по примеру Калифорнийского. Из-за удаленности места, перебоев с финансированием и смены власти проект стал обременительным. Сооружение университетских строений почти остановилось, а ожидаемые инвестиционные проекты, в том числе производство лекарств и электрокаров, так и не материализовались.

Ячай, Эквадор
Ячай, Эквадор (Фото: Bloomberg)

Проект: Forest City, Малайзия

Когда объявлен: 2014 год

Сколько людей планируют поселить: 700 тыс.

Кто поддерживает: компания Country Garden Holdings и власти штата Джохор

Ведущий китайский девелопер объединился с малайзийским султаном, чтобы построить закрытый частный город на искусственном острове в 2 км от Сингапура. В непосредственной близости от острова проходит один из самых загруженных морских грузовых маршрутов. Целевая аудитория девелоперского проекта, стоимость которого оценивают в $100 млрд, — граждане Китая. Покупка недвижимости здесь позиционируется как выгодная инвестиция и возможность сбежать от загрязненного воздуха крупных континентальных городов. В результате Forest City стал восприниматься как пример китайского колониализма. Возглавивший в мае 2018 года правительство Малайзии Махатхир Мохамад пообещал не пускать в страну иностранных покупателей недвижимости в новом городе. Это притормозило реализацию проекта и вынудило провести ребрендинг, открыв проект для всех желающих. К тому же Пекин стал применять меры сдерживания бегства капитала, которые также сократили спрос на дорогую недвижимость со стороны граждан страны.

Forest City, Малайзия
Forest City, Малайзия (Фото: Bloomberg)

Проект: Rawabi, Палестина

Когда объявлен: 2010 год

Сколько людей планируют поселить: 250 тыс.

Кто поддерживает: компании Massar International и Qatari Diar Investment Co

Раваби на фоне застройки Израилем спорных территорий стал первым городом, который строится с нуля на Западном берегу реки Иордан. Проект, стоимость которого оценивается в $1,4 млрд, реализует американский девелопер палестинского происхождения Башар Масри. Строительство должно создать новые рабочие места для палестинцев и снизить дефицит жилья. Хотя город возводится на территориях под контролем палестинских властей, дорога в город и другие инфраструктурные линии пересекают территории под контролем Израиля. Особенно непросто идут переговоры о водоснабжении. На сегодняшний день поставляемой воды достаточно лишь для 5 тыс. жителей. Кроме того, объект недвижимости в Раваби обойдется в сумму от $70 тыс. до $180 тыс., что слишком дорого для обычных палестинцев. Все это сдерживает приток населения, численность которого пока не превышает 4 тыс. человек.

Rawabi, Палестина
Rawabi, Палестина (Фото: Geraldine Hope Ghelli / Bloomberg)

Материал Bloomberg Businessweek