Главные угрозы девелоперу: что ждать от роста отчислений в Фонд дольщиков

Строительство Недвижимость Менеджмент Финансы и бухгалтерия Право Статьи Эксперт РА

Падение прибыли — это лишь часть возможных потерь, которые грозят застройщикам из-за повышения взносов в Фонд защиты дольщиков в пять раз. К чему уже сейчас должны готовиться девелоперы, рассказали аналитики «Эксперт РА»

Заместитель председателя правительства РФ Виталий Мутко поручил Минстрою проработать вопрос о повышении в пять раз взносов в компенсационный фонд для застройщиков, которые после 1 января 2019 года начнут регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) по разрешениям на строительство, полученным ранее.

Если предложение будет реализовано, то набранные многими застройщиками в 2018 году «впрок» разрешения на строительство не помогут продлить привычную экономику работы через ДДУ. Фактически речь идет о премии за риск работы с ДДУ, которую застройщики будут платить регулятору. Она снизит как минимум на четверть рентабельность по EBITDA и на треть рентабельность по FFO (funds from operations, операционный денежный поток до изменения оборотного капитала) у тех, кто попадет под удар. Для средних и небольших застройщиков эффект будет сильнее и станет сильным стимулом к продаже проектов более крупным игрокам, поскольку переложить в цену для потребителя этот расход не получится.

«Успеть в последний вагон»: динамика выдач разрешений на строительство в Москве и Московской области

Если повышение взносов в компенсационный фонд с 1,2 до 6% состоится, то застройщики окажутся перед сложным выбором. Для сохранения старых условий работы им придется начинать продажи и строительные работы по таким площадкам до конца 2018 года, не имея спроса под предложение, соответствующее всем выданным разрешениям. Вторая альтернатива — принять давление на рентабельность и развивать проекты с повышенными отчислениями. В зоне риска — застройщики низких эшелонов рентабельности. Для них увеличение в пять раз взносов в компенсационный фонд может стать фатальным, потому что их маржинальность и денежный поток снизятся так, что средств перестанет хватать на постоянные расходы и обслуживание кредитов.

Рынок недвижимости в 2017 году и в начале первого полугодия 2018 года характеризовался избытком текущего предложения в новостройках, находящихся в активных фазах строительных циклов. Это означает, что накапливание застройщиками площадок для застройки в будущие годы происходило на фоне сохраняющегося избытка предложения на первичном рынке. В текущей ситуации застройщики, набравшие в июне разрешения на строительство, не смогут одновременно вывести все объекты на рынок, поскольку спроса на такой объем нет. К тому же производственные мощности тоже не позволяют строить сразу на всех имеющихся площадках. А невозможность обеспечить крутящиеся краны сразу на всех объектах может крайне негативно повлиять на репутацию проектов и продажи.