РБК Pro —  
информационный сервис для предпринимателей и управленцев. Первый месяц — бесплатно

Операция «диверсификация»

Девелоперы офисов и торговых центров штурмуют рынок жилья в поисках более высокой доходности и сталкиваются с новыми для себя рисками
Фото:Дамир Янаев
Фото: Дамир Янаев

Выход девелоперов коммерческой недвижимости (особенно из офисного сегмента) на рынок жилья — тенденция последних лет. В разное время на этот шаг решились такие компании, как «Баркли Групп», GHP, Renaissance Development, Meridian Capital, BI Group, ГПБИ, Sminex, Stone Hedge, Central Properties и др.

Причем для многих компаний опыт строительства жилья не стал разовым. Они быстро и надежно закрепились в девелопменте квартир и апартаментов и заняли достойное место в новой для себя нише. MR Group, Capital Group и ГК «Ташир» сейчас являются крупнейшими девелоперами столицы с диверсифицированным портфелем проектов (см. схему).

Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE:

«Компаниям, выбравшим для себя стратегию диверсификации, приходится выделять дополнительные ресурсы на новые виды бизнеса и принимать определенные риски, связанные с работой по различным направлениям на рынке. Но ставка, как правило, себя оправдывает. Девелоперы, сделавшие этот шаг, обладают большой экспертизой как в жилой, так и в коммерческой недвижимости, что дает их бизнесу гибкость и позволяет меньше зависеть от локальных трендов того или иного сегмента».

За последние четыре года, а именно после девальвации рубля 2014-го и последовавшего за ним очередного экономического кризиса, активность девелоперов коммерческой недвижимости на рынке жилья, по словам экспертов, значительно выросла.

Попробовала свои силы в строительстве апартаментов московская Plaza Development. Ее проект «Лофт 151», сданный в 2016 году, стал заметным событием на столичном рынке. А девелопер Central Properties в своем первом же проекте апартаментов ONLY, запущенном в 2016 году, стал лидером по темпам продаж среди столичных апарт-комплексов и в будущем планирует продолжить развитие в жилом сегменте.

Не отстает от Москвы и Санкт-Петербург. На днях компания «Адамант» заявила о намерении построить свой первый жилой дом высокого класса на Звенигородской улице. Концерн «Питер» — крупнейший частный собственник Апраксина двора — недавно начал возводить ЖК «Питер» на улице Типанова. Финская EKE Group, которая владеет бизнес-центром «Пулково Скай», с 2016 года строит ЖК «Две Эпохи», а в прошлом году купила у международного холдинга STRABAG SE участок на Лиговском проспекте под новый жилой комплекс «Сан Галли Парк». УК «Теорема», владелец одной из самых крупных сетей бизнес-центров в Северной столице, завершает строительство жилого комплекса «Пять звезд» на Охте. Там же, на Охте, финская SRV, собственник МФК «Охта Молл», собирается строить жилой комплекс.

Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):

«Девелоперов, которые после успешного формирования портфеля объектов коммерческой недвижимости выходят на рынок жилья, немало. Но обычно они начинают с точечных проектов высокого класса. В сегмент жилья массового спроса широко шагают единицы. И, как правило, не сразу, а только получив успешный опыт на небольших объемах и деньгах. Ведь выход на новый рынок требует серьезных усилий: надо менять команду, перестраивать весь бизнес. Не все к этому готовы».

Экономика — всему голова

Причины, которые стимулируют переход застройщиков от коммерческих объектов к жилым, как правило, экономические.

1. Доходность

Доходность жилья — самая высокая в недвижимости, на уровне 10–15%. Полная реализация площадей в жилых комплексах, как правило, происходит спустя два-три года после ввода объекта в эксплуатацию, а в некоторых случаях и быстрее. В коммерческом девелопменте на возврат инвестиций требуется 10–15 лет (доходность торговой недвижимости — 7–9%, офисов — 9–11 %, складских помещений — 8–10%, сообщили в Лаборатории МЕТРОВ).

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL:

«В кризис многие девелоперы и инвесторы на рынке коммерческой недвижимости на фоне падения спроса и ставок аренды в сегменте искали возможности по переформатированию запланированных проектов в жилье и апартаменты. Также они рассматривали возможность приобретения площадок именно под жилые стройки. Это было обусловлено более высокой маржинальностью жилья. В прошлом году мы зафиксировали увеличение активности в коммерческой недвижимости: появилось больше запросов на разработку таких проектов благодаря постепенной стабилизации ставок и поглощению значительного объема вакантного предложения. Однако интерес девелоперов к жилым проектам по-прежнему высок: именно жилье лидирует в объеме наших консалтинговых проектов».

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:

«Профессиональные девелоперы коммерческой недвижимости в Москве строят объекты с расчетом на инвестиционную продажу: построил, нашел арендаторов, продал фонду. В Петербурге и регионах это работает хуже — инвестиционных сделок не так много. Местные девелоперы понимают, что, продав здание инвестору, не заработают достаточно, поэтому в основном держат объекты, накапливая денежный арендный поток. И этот формат работы существенно отличается от жилья. Жилье — более доходный бизнес. Возврат денег начинается уже на этапе строительства, а к завершению проект можно уже окупить и получить прибыль. Вот почему на жилом рынке у нас десятки девелоперов, и даже сотни, включая небольшие компании, а на коммерческом — в разы меньше».

2. Спрос

В последние годы из-за кризиса на рынке коммерческой недвижимости наблюдалась неопределенность спроса. В офисном сегменте Москвы за пять лет он снизился на 3% (в Петербурге вырос на 0,5%). В торговом сегменте столицы спрос упал на 5,4% (в Петербурге за тот же период вырос на 1,4%). В результате во многих объектах коммерческой недвижимости увеличились сроки заполнения арендаторами и снизились арендные ставки. Это негативно отразилось на экономической эффективности таких проектов. Между тем спрос на жилье все это время оставался стабильно высоким, а после девальвации рубля и вовсе ажиотажным. Потом, правда, потребительская истерия пошла на убыль, но запаса прочности строителям хватило для запуска новых проектов. За последний год спрос существенно поддержало снижение ипотечных ставок, а также разговоры о возможной скорой отмене долевого строительства.

Татьяна Бокачева, начальник отдела исследований «ИРН-Консалтинг»:

«Девелоперы коммерческой недвижимости Москвы заинтересовались жилым сегментом из-за переизбытка предложения на том же офисном рынке. Он стал формироваться еще в 2007–2009 годах, когда ежегодно на рынок города выводилось 1,5–2 млн кв. м в бизнес-центрах. Потом темпы прироста немного снизились, но в 2014 году произошел новый всплеск. Из-за кризиса темп развития экономики замедлился, а вместе с ним и спрос на новые офисы. Быстро произошло насыщение рынка, с тех пор вакансия в бизнес-центрах класса А держится на уровне 20–25%. Ставки начали снижаться, и девелоперы осознали, что нужно переходить на новые рельсы. При этом на рынке жилой недвижимости Москвы в границах МКАД в то время все еще был дефицит предложения. Поэтому девелоперы увидели в нем потенциал. Сейчас ситуация уже не столь однозначна: объемы предложения жилья очень велики (см. схему), а платежеспособный спрос ограничен и предпосылок для его роста нет. Некоторый запас для снижения стоимости метра при сохранении рентабельности еще есть, реальная цена спроса на новостройки в Москве составляет около 170 тыс. руб. за 1 кв. м, а себестоимость — 100–130 тыс. руб. за 1 кв. м. Но этот запас не бесконечен».

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»:

«Рынок жилой недвижимости России переживает невиданное оживление, вызванное как рекордным снижением ипотечных ставок, так и стремлением застройщиков запустить как можно больше строек до 1 июля, когда должны вступить в силу поправки в 214-ФЗ (о «долевке») и закон 218-ФЗ (на ту же тему). Но оживление не будет бесконечным. Хотя с ипотекой пока все радужно. А глава правительства Дмитрий Медведев и вовсе предрек увеличение объемов выдачи ипотеки за шесть лет до 10 трлн руб. в год. (Верится с трудом, но верить надо — он же премьер). Однако надо помнить, что ипотека — не бездонный колодец: спрос на жилье неизбежно будет падать, а вместе с ним темпы ипотечного кредитования и ввода нового жилья».

3. Дорогое финансирование

Девелопер жилых комплексов может практически с первых дней финансировать свои проекты за счет продажи квартир. Поэтому доля заемного финансирования в таких проектах значительно ниже, чем в коммерческой недвижимости. В среднем, по данным NAI Becar, на 60–80%.

4. Участки

В земельном банке многих застройщиков коммерческой недвижимости оказались давно купленные земельные пятна, предназначенные под торговые, офисные и складские комплексы. Но пока инвесторы собирались с мыслями, градостроительная ситуация изменилась. Теперь на пятне можно строить жилье. Так почему бы нет? Иногда радикально меняется окружающая застройка, что тоже влияет на выбор функции нового проекта. Кроме того, в портфеле застройщиков коммерческой недвижимости может случайно (в результате комбинированной сделки или оплаты долгов) оказаться пятно под жилье. Держать его на балансе обременительно. Гораздо выгоднее продать или самостоятельно застроить.

Максим Левченко, совладелец Fort Group:

«В нашем портфеле только один реализованный проект элитного жилого комплекса — Brilliant House в Петербурге. Участок под этот проект попал к нам случайно — во время сделки по «Европолису» он оказался в числе активов, которые нам отдали вместе с участком под ТРК. Проект оказался успешным: дом мы быстро построили и быстро продали. Что-то заработали. После завершения объекта даже всерьез думали дальше развиваться на рынке жилья. У нас был период поиска дальнейшего пути. Мы за два года посмотрели более 200 участков и объектов под разные функции, в том числе под крупные жилищные проекты. Но на рынок жилья так и не вышли. Нашли себя в другом — купили пакет торговой недвижимости в Москве. И сейчас вся наша команда сосредоточена на развитии этих активов. А в жилье мы, как и раньше, мало что понимаем».

Андрей Хитров, гендиректор компании EKE:

«В Финляндии наша компания строит жилье, офисы и склады. А в России все началось именно с коммерческих объектов. Так сложились обстоятельства. Искали участок под жилье, а нашли под офисный комплекс рядом с Пулково. И пока его не построили, на другие сегменты не смотрели. Только после окончания этого проекта стали искать новые участки. Я представлял совету директоров разные проекты: и склады, и офисы, но остановились на жилье — проекте «Две Эпохи». Участок купили в 2014 году. Тогда доходность жилья была значительно выше других видов недвижимости, а сроки реализации проекта короче. Но для получения разрешения на строительство нам потребовалось на полгода больше, чем мы планировали. За один месяц изменился закон по застройке исторических зон, и нам пришлось переделывать уже готовый проект. А когда разрешение на строительство мы все-таки получили, произошла девальвация рубля. Пришлось подождать, пока рубль стабилизируется. В начале 2016 года решили для себя, что худшее для России позади, и начали строить. И не ошиблись. Сейчас проект завершаем. И он уже окупился. Все будущие продажи — наша чистая прибыль. По сути, мы вернули вложения за четыре года. В офисном сегменте на это потребовалось бы десять лет. Сейчас проектируем свой второй комплекс – «Сан Гали». Пока думаем сделать его жилым. Но могут быть варианты, если найдем желающего купить там офисы. Под конкретного заказчика часть проекта готовы переделать».

Риск погони за двумя зайцами

Начиная проекты в жилищной сфере, застройщики коммерческой недвижимости рискуют. Особенно сейчас, когда рынок жилья оказался на пороге больших перемен из-за радикального изменения законодательства — с 1 июля должны вступить в силу поправки в ФЗ-214 о «долевке» и ФЗ-2018 о государственной регистрации недвижимости. Эти изменения ужесточат правила работы застройщиков на рынке и, по прогнозу, приведут к росту стоимости квартир и большой чистке сегмента, который покинут компании, не сумевшие приспособиться к переменам.

Основные риски дебютантов на рынке жилья

1. Ошибки в проекте: при выборе места, определении целевой аудитории и формата, при оценке конкурентной среды, при самом строительстве и разработке стратегии продаж

Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновация»:

«Между жилыми и коммерческими проектами есть существенная разница: и в маркетинговом продвижении, и в разрешительной документации, и в социальной нагрузке. Чтобы заняться новым бизнесом, необходимо частично изменить структуру компании и некоторые задачи отдать на аутсорсинг. Чтобы зря не тратить деньги, новичку лучше найти опытного партнера, который поможет избежать технических ошибок и подскажет, где лучше подстелить соломку».

2. Высокая конкуренция

Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:

«Объем предложения в продаже и качество нового жилья за последние годы значительно выросли. А покупатели стали более требовательными — они отлично разбираются в том, что именно предлагает им застройщик. Поэтому не исключено, что, создавая конкурентный продукт, некоторые девелоперы будут разочарованы итоговой маржинальностью своих жилых проектов».

Татьяна Бокачева, начальник отдела исследований «ИРН-Консалтинг»:

«На таком перенасыщенном рынке конкурировать могут только девелоперы с пулом очень хороших с точки зрения локации площадок или те, кто имеет возможность снизить себестоимость за счет уменьшения обременений и установить радикально низкую цену метра. Новичку на рынке жилья практически невозможно сразу получить такие преимущества».

3. Законодательная турбулентность

Людмила Заиченко, заместитель директора департамента исследований Colliers International:

«Поправки в ФЗ-214, которые вступают в силу этим летом, — это основной риск для всех строителей жилья в стране, как для новичков, так и для мэтров. Для новичков особенно, поскольку поправки сильно ограничат возможность выхода на рынок «разовых» девелоперов. Поддержкой для них могли бы стать субсидии государства, способные снизить ставку в проектном финансировании. Но это маловероятно, так как изменения в законе направлены как раз на то, чтобы рынок обеспечивали наиболее финансово устойчивые компании».​